Este necesar să se aloce o cotă din vânzări? Cum să vinzi o cotă dintr-un apartament unui terț fără acordul celui de-al doilea proprietar? Vânzare apartament cu cota de copil minor - exemplu de notificare

Vânzarea proprietății partajate are loc în conformitate cu procedura stabilită prin proceduri speciale. Acestea privesc respectarea strictă a drepturilor altor proprietari de apartament sau casă privată, care au prioritate de cumpărare și posibilitatea de a contesta tranzacția în instanță. Instrucțiunile pas cu pas „Cum să vinzi o cotă într-un apartament” prezentate mai jos îl vor ajuta pe proprietar să evite greșelile și să nu încalce legea.

Proprietate comună, acțiuni alocate și nealocate

În cele mai multe cazuri, proprietatea comună implică situații în care mai multe persoane sunt proprietarii imobiliar. În consecință, părțile din spațiile rezidențiale care le sunt datorate nu sunt determinate, iar la vânzare, cotele din apartament pentru fiecare proprietar sunt alocate printr-un calcul proporțional.

Reședința unuia dintre coproprietarii bunurilor comune într-o cameră anume nu înseamnă drepturile sale de proprietate.

Este o problemă diferită atunci când proprietatea asupra unei părți a spațiilor de către o anumită persoană este indicată printr-un document oficial. Acesta poate fi un contract de căsătorie, un certificat de moștenire, un contract de cumpărare și vânzare, un cadou sau un alt document valabil. De obicei, cota alocată are doar o expresie pe hârtie, dar în realitate este folosită de toți rezidenții apartamentului. Demarcarea naturală elimină automat proprietatea comună.

Evaluarea de piata a cotei alocate in apartament se realizeaza conform schemei standard. Proprietatea este comparată cu oferte similare de pe piața imobiliară și se determină costul mediu.

În cazul în care dreptul la un anumit spațiu într-un apartament sau o casă de țară nu este atribuit vânzătorului, alocarea cotei are loc prin repartizarea egală a suprafeței între toți proprietarii. În mod ideal, numărul de camere ar trebui să corespundă cu numărul de coproprietari ai apartamentului. Partea care primește spațiile mai mici are dreptul la despăgubiri bănești. Atribuirea unei cote se face în instanță sau printr-o înțelegere amiabilă între participanți.

Unul dintre cele mai dificile cazuri în practica agenților imobiliari și a avocaților sunt situațiile în care există mai mulți solicitanți decât camere. Chiar dacă suprafața totală este repartizată prin împărțire aritmetică în părți egale, apartamentul riscă să se transforme într-o piatră de poticnire și dispută pentru coproprietari.

Cota din apartamentul de vânzare, „împovărat” de conflicte interne, sperie potențialii cumpărători. Acest lucru reduce lichiditatea proprietății și obligă proprietarul să reducă prețul.

Puteți ieși din situație cumpărând acțiuni de la coproprietarii spațiilor de locuit. În viitor, veniturile din vânzarea întregii proprietăți vor fi mai mari decât dacă fiecare cotă din apartament este vândută separat.

Ghid pas cu pas

Procedura de vânzare a bunurilor imobile în comun se desfășoară în patru etape. În primul rând, proprietarul se consultă cu un agent imobiliar sau studiază în mod independent piața și determină prețul.

Stabilirea condițiilor de vânzare a unei cote într-un apartament ca prim pas al tranzacției

Primul pas presupune discutarea și înregistrarea acordurilor dintre vânzător și cumpărător. Alți proprietari de proprietate comună nu pot participa la aceasta.

Procesul determină:

• obiectul licitației sub forma unei părți a imobilului rezidențial, dimensiunile acestuia și alte caracteristici;
• suma de achiziție (indicată integral) și procedura de plată (transfer sau transfer) de bani;
• alte condiții la care au ajuns părțile sunt utilizate ulterior în negocierile cu proprietarii rămași.

Notificarea co-sharers

La a doua etapă, ceilalți acționari sunt informați despre viitoarea vânzare a unei părți din apartament și condițiile acesteia. Acest lucru este obligatoriu și are un impact direct asupra succesului procedurii. Orice abatere de la regulile stabilite constituie temei valabil pentru recurgerea ulterioară în instanță, atunci când un alt proprietar poate acționa în calitate de reclamant, iar în urma procesului, vânzarea poate fi anulată.

Notificarea se face astfel:

1. Fiecărui proprietar al proprietății i se trimite o notificare scrisă de vânzare care detaliază prețul și condițiile.
2. Documentul se transmite chiar dacă cumpărătorul este un alt acționar.
3. În perioada specificată (nu depășește 1 lună), ceilalți proprietari au prioritate în achiziționarea acțiunii scoase la vânzare.
4. Informațiile despre cumpărător, inclusiv adresa și datele sale personale, nu sunt indicate, neavând importanță juridică.

Proprietarii pot răspunde la notificare în termen de o lună. Absența oricărei acțiuni din partea lor este interpretată ca consimțământ. În același timp, acționarii își păstrează dreptul de a accelera procesul de vânzare prin semnarea unei renunțări la achiziție prioritară.

Tranzacția este implementată exclusiv în termenii și condițiile reflectate în notificare.

Dacă cumpărătorul face ulterior alte cereri, cum ar fi un preț mai mic, întregul proces se repetă. Dacă obligațiile nu sunt îndeplinite, vânzarea poate fi anulată pe cale judecătorească.

Toți acționarii au drept de prim refuz, prin care toată lumea poate achiziționa o parte proporțională din proprietate.

Autentificare notarial

Al treilea pas: vânzarea este confirmată de un notar, a cărui participare obligatorie la executarea tranzacției a fost stabilită prin lege în 2016. Înainte de aceasta, vânzarea proprietății partajate a fost însoțită de o mulțime de încălcări, transformându-se adesea într-un instrument de decontare, ceea ce a forțat statul să ia măsuri.

Astăzi, orice vânzare de proprietate comună necesită autentificare notarială, fără de care transferul de proprietate nu este înregistrat în Registrul rus.

Ambele părți la tranzacție contactează biroul de operare prin depunerea următoarelor documente:

• refuzurile altor proprietari de a face o achiziție prioritară sau dovezi ale lipsei de răspuns ale acestora în termenul prevăzut. Acestea includ cecuri poștale, taloane de corespondență datate;
• certificat de proprietate sau extras din Registrul Unificat de Stat, pașaport tehnic al ITO, documente cadastrale;
• contract de cumpărare;
• documentele personale ale vânzătorului și cumpărătorului;
• sancționarea autorităților tutelare în cazul în care sunt afectate interesele minorilor.

Notarul analizează împrejurările contractului de vânzare și reacția celorlalți proprietari. Pe baza rezultatelor, acesta certifică tranzacția cu sigiliu și semnătură, sau refuză să o oficializeze, invocând încălcări depistate. Hotărârea se înscrie în registrul notarial, după care părțile pot proceda la acțiuni ulterioare.

Înregistrare de stat

Al patrulea și ultimul pas va fi înregistrarea de stat a tranzacției. Se efectuează contactând cea mai apropiată instituție din Registrul Rusiei sau Centrul Multifuncțional Districtual (MFC).

Taxa de stat pentru modificarea unei proprietăți imobiliare în Registrul de stat unificat este de 2 mii de ruble. La cererea depusă se anexează o chitanță de plată împreună cu un pachet de documente depus în prealabil la notar. Contrapartidele rezolvă toate problemele personal sau printr-un reprezentant, ale cărui drepturi necesită o procură legalizată.

Odată ce formalitățile au fost soluționate, în contractul de cumpărare-vânzare este plasată o ștampilă de înregistrare, iar transferul drepturilor de proprietate asupra cotei din spațiul de locuit se notează în Registrul Unificat de Stat al Imobiliare. Participanții primesc documente justificative: un extras, un contract certificat, un pașaport cadastral. Noul proprietar își asumă drepturile legale.

Vânzarea proprietății comune cu ipotecă

Atunci când plănuiește să vândă un apartament luat pe o ipotecă, proprietarul trebuie să coordoneze toate acțiunile cu banca, față de care cumpărătorul își asumă obligații de credit. Procedura în sine implică obținerea permisului de la bancă, legalizarea contractului și plata integrală a datoriei de către cumpărător. Pe baza rezultatelor, creditorul emite un înscris din care să rezulte că nu există pretenții împotriva debitorului.

În alte cazuri, banca acționează ca un participant direct la procedură, oferind cumpărătorului două celule. Într-una dintre ele se înscrie suma de cumpărare necesară, în cealaltă diferența dintre credit ipotecar și prețul real. Toate problemele legate de înregistrare sunt rezolvate de către angajații băncii.

Legea Ipoteca prevede în mod expres că este imposibilă achiziționarea unei cote separate, menționând că o cotă de proprietate nu poate face obiectul garanției. În acest caz, dobânditorului i se oferă posibilitatea de a cumpăra ultima parte. Adică, inițial el trebuie să fie proprietarul primei acțiuni. După finalizarea tranzacției, el devine unicul proprietar al apartamentului, care la rândul său este transferat 100% în garanția băncii.

Băncile sunt extrem de reticente în a accepta cumpărări de acțiuni, mai ales că de cele mai multe ori astfel de tranzacții sunt încheiate între rude și soții divorțați. Potrivit statisticilor, doar o treime dintre instituțiile de credit își întâlnesc clienții la jumătatea drumului. Chiar și la reînregistrare, obligațiile de datorie rămân la persoana pentru care a fost întocmit contractul de împrumut, în cazuri rare, plățile sunt distribuite ambilor acționari;

Cel mai adesea, proprietarii recurg la abandonarea părții lor din proprietate în favoarea și cu acordul altui împrumutat. Banca își verifică solvabilitatea financiară și, dacă nu sunt probleme, reînregistrează tranzacția.

Vânzarea unei acțiuni dacă celălalt proprietar este minor

Dacă unul dintre proprietari este minor, vânzătorul transmite părinților săi notificarea tranzacției. În plus, este necesară confirmarea autorităților de tutelă și tutelă, deoarece apariția unei alte persoane în apartament poate încălca drepturile și condițiile de viață ale copilului.

În mod formal, consimțământul de tutelă nu este necesar, întrucât reprezentanții legali ai copiilor minori sunt părinții acestora. În practică, un certificat de la autoritățile tutelare este adesea solicitat de notarii și serviciile de înregistrare. Cumpărătorul este, de asemenea, interesat de acesta, deoarece absența unei sancțiuni poate duce la acțiuni în justiție și invalidarea contractului.

Litigii

Atunci când analizează litigiile dintre acționari, instanța ia în considerare mai mulți factori și, în primul rând, notificarea detaliată și în timp util a celorlalți proprietari. În cazul în care dreptul lor de a cumpăra o acțiune dintr-un apartament sau o casă a fost încălcat, sau anunțul conține un preț și termeni incorecți ai tranzacției, vânzarea poate fi anulată.

Practica cunoaște o mulțime de exemple când instanța reziliază drepturile de proprietate ale unuia dintre acționari cu plata unei despăgubiri către acesta. Motivele sunt:

• suprafață mică de proprietate comună;
• operare neglijentă (nu se prezintă în apartament mult timp);
• lipsa legăturilor de familie între coproprietari;
• relații conflictuale între acționari, făcând imposibilă conviețuirea.

În cazul proprietății comune a unui apartament, cota-partea coproprietarului poate fi alocată în natură (o cameră separată sau mai multe camere). Dacă acționarului nu i se atribuie o cameră separată, atunci cota este considerată nealocată. O cotă-parte dintr-un apartament sau casă nu este alocată dacă acordul coproprietarilor sau instanța de judecată nu stabilește procedura de utilizare a apartamentului.

Motive pentru apariția proprietății comune a unui apartament

Proprietatea comună a unui apartament apare:

1. ca urmare a privatizării unui apartament pentru toți membrii familiei;
2. la moștenirea unui apartament (cota-parte) de către mai mulți moștenitori;
3. ca urmare a unei tranzacţii prin care se determină cotele fiecărui proprietar.

Mai devreme sau mai târziu, între proprietarii unui apartament comun se pune problema vânzării apartamentului, în vederea achiziționării în continuare a locuințelor separate.

Vanzare apartament in proprietate comuna

Cel mai convenabil mod de a vinde acțiuni într-un apartament este să vinzi apartamentul complet. Această metodă este posibilă dacă coproprietarii ajung la un acord cu privire la vânzarea întregului apartament, iar veniturile din vânzarea locuințelor sunt împărțite în conformitate cu cotele din apartamentul comun.

Important! Costul vânzării unui apartament întreg este de obicei mai mare decât al vânzării unui apartament în acțiuni.

De exemplu, dacă un apartament costă 3 milioane de ruble și fiecare proprietar are ½ cotă. În acest caz, dacă coproprietarii vând apartamentul în acțiuni, atunci costul total al apartamentului va fi, de regulă, mai mic de 3 milioane de ruble, deoarece este în esență un apartament comunal.

Prin urmare, cel mai profitabil mod de a vinde pentru coproprietari este vânzarea întregului apartament cu o împărțire a costului acestuia între vânzători.

Vanzarea unei cote in apartament comun

Dacă coproprietarii nu pot ajunge la o înțelegere cu privire la vânzarea apartamentului, atunci fiecare proprietar își poate vinde partea sa. Dar, în acest caz, este necesar să se respecte regula privind achiziția preventivă de către un coproprietar a unui apartament comun (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse). Vânzătorul unei cote dintr-un apartament comun trebuie să îi trimită o notificare cu o ofertă de cumpărare a cotei, indicând un anumit preț.

Important! Dacă notificarea este trimisă prin poștă, aceasta trebuie trimisă prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și o descriere a atașării.

Dacă coproprietarul refuză să cumpere o cotă în apartamentul comun sau nu răspunde în termen de 30 de zile, atunci vânzătorul își poate vinde cota oricăror cumpărători. Dar puteți vinde doar la același preț care a fost indicat în anunț.

Important!În cazul în care vânzătorul vinde o cotă dintr-un apartament comun la un preț mai mic decât cel oferit coproprietarului, acesta din urmă se poate adresa în instanță cu o cerere de declarare a tranzacției invalide pe această bază.

Există adesea cazuri în care proprietarii unui apartament comun încearcă să ocolească regula privind preempțiunea prin încheierea unui contract de cadou și, de fapt, își vând cota. Merită avertizat cu privire la posibilele consecințe în acest caz.

• În primul rând, tranzacția poate fi declarată invalidă de către coproprietari în instanță dacă instanța constată că de fapt cota din apartamentul comun a fost vândută și nu donată.
• În al doilea rând, cumpărătorul a cumpărat efectiv această cotă din apartament, dar legal s-a încheiat un contract de cadou, iar aceasta este o tranzacție gratuită și prețul plătit de acesta nu este indicat în acte.

În acest sens, cumpărătorul nu este protejat și dacă contractul va fi reziliat, cumpărătorului îi va fi greu să returneze banii cheltuiți.

Deci, acest articol discută procedura de vânzare a unei cote nealocate într-un apartament comun și, de asemenea, identifică cerințele de bază în baza cărora este posibil să vindeți o cotă nealocată într-un apartament.

ATENŢIE! Din cauza modificărilor recente ale legislației, informațiile din acest articol pot fi depășite! Avocatul nostru vă va sfătui gratuit - scrie in formularul de mai jos.

Astăzi, un apartament privatizat poate avea mai mulți proprietari deodată și nu vor fi neapărat rude unul cu celălalt. Dar chiar dacă există legături de familie, vânzarea acțiunilor poate întâmpina piedici serioase.

Astăzi, un apartament privatizat poate avea mai mulți proprietari deodată și nu vor fi neapărat rude unul cu celălalt. Dar chiar dacă există legături de familie, vânzarea acțiunilor poate întâmpina obstacole serioase: cineva își va exprima dezacordul cu vânzarea camerei alăturate unui străin sau își va declara dreptul de preempțiune la cumpărare. Situația poate deveni mai complicată dacă este imposibilă alocarea unei cote în natură: dacă un apartament cu o cameră aparține a două persoane și fiecare dintre ele are dreptul la jumătate din sufragerie, atunci vânzarea „jumătate din spațiu ” nu pare pe deplin realist. Cu toate acestea, legile actuale permit astfel de tranzacții.


Este mult mai ușor de tratat cazurile în care numărul de proprietari (proprietari de acțiuni în apartament) este egal cu numărul de camere de zi. În acest caz, vânzarea acțiunii se poate efectua pe baza alocării acesteia sub forma uneia dintre camere. Să reamintim că, de fapt, acționarii primesc dreptul de proprietate personală asupra unui living și proprietatea generală asupra altor încăperi: bucătărie, baie, hol etc. Astfel, vânzarea sau cumpărarea unei acțiuni poate fi însoțită de diverse nuanțe care ar trebui, dar, din păcate, nu includ întotdeauna reglementări precum Codurile pentru locuințe, familie și codurile civile ale Federației Ruse. Cum se vinde o cotă într-un apartament? Ce să faci dacă un minor deține o acțiune? Este posibil să vinzi o acțiune dacă tranzacția nu este aprobată de alți participanți la proprietate comună? Cum se vinde o cotă dintr-un apartament ipotecat?

Procedura de vanzare a unei cote dintr-un apartament

Puteți vinde doar o acțiune alocată - una care este clar definită în masa totală a acțiunilor și care poate fi evaluată. În practică, proprietarul trebuie întotdeauna să recurgă la alocarea proprietății partajate în natură, adică la determinarea care și câte spații sunt incluse în această cotă. Se consideră că alocarea de acțiuni ar trebui să se facă de comun acord între proprietari. În caz contrar, instanța va soluționa problema. De îndată ce vânzătorul primește documentele privind dreptul de proprietate asupra acțiunii alocate, acesta poate întocmi liber un contract de cumpărare și vânzare.

Alocarea de acțiuni pentru vânzare

Orice participant la proprietatea comună (coproprietar) are dreptul de a-și aloca cota în scopul vânzării ulterioare. Totodată, acesta este obligat să notifice decizia sa pe toți coproprietarii. Conform legii, li se acordă dreptul de preempțiune la cumpărare (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, partea 1) și pot conta pe același preț de ofertă care va fi oferit oricăror altor cumpărători. După ce a decis să vândă o cotă dintr-un apartament și a început procedura de alocare a acesteia, vânzătorul este obligat să notifice toate părțile interesate. Dacă proprietarii refuză să cumpere acțiunea, aceasta poate fi vândută pe piața imobiliară. Dacă mai mulți proprietari și-au exprimat dorința de a face o achiziție simultan, vânzătorul are dreptul de a face propria alegere (articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, clauza 2).


Cota din apartament se alocă în natură (o cameră separată sau mai multe camere), sau, dacă proprietarii nu au găsit un compromis, prin instanță, care recurge la operații aritmetice simple: ½ - împarte suprafața totală la 2; 1/3 – se împarte la 3 etc. Astfel, dacă într-un apartament cu o cameră cu o suprafață de 40 mp. Dacă este alocată o cotă de ½, atunci solicitantul procedurii va primi dreptul la vânzare ulterioară a 20 mp. m. de locuinţe.

Cum să vinzi jumătate din acțiunea ta?

Cota din apartament poate fi atât de mare încât proprietarul acestuia va dori să vândă doar o parte din proprietatea pe care o deține. În acest caz, proprietarul acțiunii trebuie să respecte aceleași reglementări: să aloce o parte din acțiune și să o ofere inițial altor proprietari. Dacă se primește un refuz de la coproprietarii apartamentului, se va putea scăpa de partea vândută a cotei numai într-unul din următoarele moduri:

• Donați o parte din acțiunea vândută (micro-acțiune) cuiva, apoi vindeți restul destinatarului, care, în calitate de proprietar, primește dreptul de preempțiune la cumpărare.
• Donați imediat întreaga parte din cota vândută și apoi primiți bani fără a întocmi un contract de cumpărare și vânzare (o tranzacție falsă care poate fi contestată în instanță de alți proprietari de apartamente).
• Lăsați o parte din acțiune drept garanție, primind întreaga valoare ca împrumut. Această opțiune poate fi considerată cea mai „curată” din punct de vedere legal.

Cum se vinde cota unui copil minor într-un apartament?

Dacă o cotă dintr-un apartament privatizat aparține unui minor, orice tranzacție cu acesta este permisă numai cu acordul autorităților de tutelă și tutelă. Trebuie să înțelegeți că specialiștii vor proteja interesele copilului și, în primul rând, vor fi interesați de acele schimbări ale condițiilor de viață care le vor afecta secția. Desigur, dacă cota copilului în apartament este singurul său imobil sau dacă vânzarea îi va înrăutăți condițiile de viață, autoritățile tutelare nu vor da permisiunea tranzacției.


Următoarele acțiuni vor servi ca o cale de ieșire din această situație: este necesar să se ofere specialiștilor confirmarea că copilului i se alocă o acțiune într-o altă proprietate care se achiziționează sau că a fost deschis un cont bancar pe numele său, unde toți banii din vanzarea actiunii va merge. În orice caz, un minor nu poate fi lăsat fără locuință și nici oricare dintre celelalte interese ale sale nu poate fi încălcat ca urmare a tranzacției. După ce primiți acordul autorităților tutelare pentru a vinde acțiunea, va trebui să acționați conform scenariului obișnuit: separați-o de masa generală și oferiți-o altor proprietari.

Cum să vinzi o cotă într-un apartament fără acordul celui de-al doilea proprietar?

Cazurile în care proprietarii nu se pot pune de acord pe cale amiabilă cu privire la vânzarea acțiunilor nu sunt, din păcate, neobișnuite. Există, de asemenea, o mulțime de nuanțe legate de anumite circumstanțe: de exemplu, locul unde se află proprietarul este necunoscut, sau pur și simplu evită o conversație de fond despre separarea unei părți din proprietatea comună de proprietatea comună. Cum se vinde o cotă într-un apartament în acest caz?


Principalul postulat este că oricine l-a alocat în natură sau prin instanță poate vinde o cotă dintr-un apartament. În același timp, alți proprietari nu pot împiedica vânzarea acțiunii, deși au dreptul primar de a o achiziționa. În plus, legea îi obligă pe proprietari să-și notifice intențiile de a scăpa de acțiunile lor dintr-un apartament privatizat. Toate acestea ne obligă să acționăm după cum urmează:

• În primul rând, trebuie să încercați să rezolvați problema în mod pașnic: contactați fiecare parte interesată, informați-vă despre decizia dvs. de a vinde o cotă din apartament, raportați costul aproximativ al acesteia și, bineînțeles, oferiți-vă să cumpărați o parte din proprietate.
• În cazul în care proprietarii refuză să ia contact, aceștia trebuie anunțați prin trimiterea unei scrisori recomandate cu confirmare de primire. Ulterior, în instanță se va putea dovedi că ați făcut tot posibilul pentru a ajunge la o înțelegere și ați acționat strict în limitele legii.
• În cazul în care coproprietarul apartamentului lipsește și nu se știe unde se află, aceeași scrisoare trebuie trimisă la ultima adresă la care a locuit acest cetățean.
• Este foarte recomandat să nu ignorați opinia coproprietarilor unui apartament privatizat, întrucât, dacă aceștia dovedesc că nu au fost anunțați în prealabil cu privire la vânzarea acțiunii sau nu au primit o ofertă de cumpărare a acțiunii, vor fi ulterior dă în judecată cu ușurință pentru drepturile lor asupra acesteia.
• Dacă ați făcut tot posibilul pentru a informa coproprietarii unui apartament privatizat despre intențiile dumneavoastră de a vinde acțiunea, dar nu ați primit o explicație clară cu privire la motivul pentru care sunt împotriva unei astfel de tranzacții, instanța va decide chestiunea. De regulă, pentru proprietarii care nu doresc sau nu sunt pregătiți să cumpere o astfel de acțiune, instanța nu găsește alte motive imperioase care ar putea împiedica alocarea unei părți din proprietatea comună și vânzarea ulterioară a acesteia. Amintiți-vă că dacă acționați în condițiile legii, puteți oricând aloca și vinde o cotă dintr-un apartament privatizat.

Vânzarea și cumpărarea unei cote într-un apartament ipotecat

Cetăţenii care au drepturi de proprietate asupra unei cote într-un apartament trebuie să se confrunte cu multe alte nuanţe. Astfel, pot apărea anumite probleme dacă doriți să vindeți o acțiune dintr-o locuință ipotecata. De obicei, astfel de situații apar în timpul divorțului de soți care au cumpărat odată un apartament cu ipotecă, atunci când unul dintre ei dorește să se mute și să-și vândă partea din proprietate. În primul rând, să ne amintim dreptul primar de cumpărare, pe care în acest caz îl are al doilea soț. În plus, o astfel de vânzare presupune implicarea unei bănci: aceasta trebuie să dea permisiunea de a finaliza tranzacția.


Dacă cel de-al doilea soț este de acord să cumpere acțiunea, se garantează obținerea unei astfel de permisiuni, iar toate obligațiile de credit vor fi transferate exclusiv cumpărătorului. Dacă cumpărarea unei acțiuni este făcută de un străin, atunci sunt disponibile următoarele opțiuni:

• Proprietarul unei părți din proprietatea comună plătește ipoteca și își vinde partea sa din proprietate.
• Proprietarul acțiunii negociază cu banca pentru finalizarea tranzacției (putin probabil).
• Proprietarul acțiunii îi convinge pe bancheri să reemite împrumutul ipotecar cumpărătorului.

O altă opțiune eficientă este vânzarea întregului apartament și returnarea contravalorii cotei sale unuia dintre soți. Este de remarcat faptul că cel de-al doilea soț poate să nu fie de acord cu vânzarea apartamentului, așa că aici, ca în multe alte cazuri, legiuitorii ruși speră să ajungă la o înțelegere amiabilă.

Despre taxele percepute la vânzarea acțiunilor

Impozitarea unei tranzacții legate de cumpărarea și vânzarea unei părți a unui apartament privatizat - proprietate scumpă - este o problemă destul de presantă, deoarece Codul Fiscal al Federației Ruse prevede perceperea a 13% din costul unei astfel de tranzacții. De altfel, vânzătorul, care avea drept de proprietate asupra unei părți a apartamentului, după vânzarea acestuia primește venituri, care sunt supuse impozitului pe venitul persoanelor fizice prin lege. În același timp, practica aplicării deducerilor fiscale face posibilă reducerea semnificativă a sumei impozitului: tranzacțiile de până la 1 milion de ruble nu sunt deloc supuse impozitelor, iar mai mult decât atât, suma minus acest milion devine baza de impozitare. Exemplu: dacă o cotă într-un apartament costă 1,3 milioane de ruble, atunci impozitul pe vânzarea acestuia va fi:

(1,3 – 1,0) * 0,13 = 39 mii de ruble

În plus, dacă vânzătorul a deținut acțiunea mai mult de 3 ani, el este, de asemenea, scutit de plata impozitului (clauza 17.1 din articolul 217 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Împărțirea imobilelor poate fi efectuată după un acord preliminar asupra parametrilor acțiunilor fiecărui proprietar. Dacă nu există un astfel de acord, acțiunile vor fi distribuite în mod egal. În acest articol veți afla despre procesul de alocare și vânzare a unei cote într-un apartament și despre diferitele nuanțe asociate cu o astfel de tranzacție.

Articolul 252 din Codul civil al Federației Ruse este dedicat împărțirii bunurilor imobiliare care se află în proprietate comună și alocării unei părți din aceasta:

• Dacă există un acord între participanți, proprietatea lor comună poate fi împărțită între ei;
• Fiecare dintre participanți are dreptul de a aloca cota sa din proprietatea comună;
• În absența unui acord pașnic cu privire la termenii împărțirii, fiecare participant are dreptul de a pretinde alocarea unei cote în instanță sau de a cere despăgubiri în bani.

Una dintre opțiunile în acest caz este încheierea unui acord de stabilire a acțiunilor, care necesită un pachet standard de documente:

• extras din ITO;
• plan de etaj.

În conformitate cu articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, în procesul de înstrăinare a unei acțiuni, este necesar să se respecte regula de preemțiune, adică alți proprietari de acțiuni au dreptul prioritar de a cumpăra această acțiune. imobiliare. Pentru a face acest lucru, este necesar să îi informați despre vânzare (prin scrisoare cu confirmare de primire) cu o explicație atât a prețului, cât și a altor condiții ale tranzacției.

• Dacă nu se primește niciun răspuns de la proprietari în termen de 30 de zile, atunci vânzătorul are dreptul de a-și vinde propria parte din proprietate la discreția sa personală.
• Refuzul de la termenii propuși de cumpărare trebuie să fie certificat de către un notar sau Rosregistration.

Principala dificultate a unei tranzacții de vânzare a unei acțiuni într-un apartament este imposibilitatea de a stabili limite clare de proprietate pentru fiecare proprietar, deoarece nu există un document care să înregistreze acești parametri.

Chiar dacă proprietarul cotei sale locuiește într-o anumită cameră, asta nu înseamnă că el este proprietarul acesteia.

Codul civil definește 2 tipuri de proprietate comună asupra bunurilor imobiliare rezidențiale:

1. In comun atunci cand actiunile nu sunt determinate. (Cel mai adesea tipic pentru proprietatea comună a soților care achiziționează imobile în timpul căsătoriei sau pentru apartamentele înregistrate ca proprietate în zorii privatizării).
2. Partajat, când se stabilește o anumită cotă pentru fiecare dintre proprietari.

Cazurile în care unul dintre proprietari își exprimă dorința de a-și vinde cota sunt destul de frecvente, deoarece pot exista o mulțime de motive pentru aceasta:

• nu este nevoie să dețineți o cotă de imobil, de exemplu, dacă aveți propria casă separată;
• imposibilitatea de a locui împreună cu alți proprietari etc.

Principalele aspecte ale alocării unei cote într-un apartament

Înainte de a începe o tranzacție, trebuie să distingem două concepte:

1. Permisiunea de a vinde bunuri imobiliare (în contradicție cu articolul 35 din Constituția Federației Ruse din cauza faptului că proprietarul unei cote într-un apartament nu poate interzice în mod legal altui proprietar să dispună de proprietate la propria discreție);
2. Dreptul de prim refuz de a cumpăra o acțiune (Obligarea vânzătorului să notifice ceilalți proprietari intenția sa de a efectua tranzacția).

Uneori, proprietarii rămași ai acțiunilor acestui imobil evită să transmită notificarea, iar Serviciul Federal de Înregistrare refuză să înregistreze tranzacția fără a confirma că au fost informați despre tranzacție.

Deci, în cazul vânzării cotei dvs. de imobil, dreptul de prim refuz devine un fel de aprobare a tranzacției.

În cazurile în care una dintre acțiuni aparține unui minor, autoritățile tutelare intervin în proces și decid asupra acordului de vânzare. În cazul în care există suspiciuni că tranzacția ar putea înrăutăți condițiile de viață ale minorului sau ar putea încălca drepturile acestuia, tutela va lua decizia de a refuza vânzarea.

Procedura de înregistrare a vânzării unei părți din imobil

Astăzi, există 3 scheme de înregistrare a acțiunilor, utilizate în cazurile în care alți proprietari rezistă vânzării:

1. Un acord pentru donarea unei acțiuni întregi, care este o tranzacție falsă care maschează cumpărarea și vânzarea de proprietăți.
2. Donarea unei micro-acțiuni în combinație cu un contract de cumpărare și vânzare pentru soldul acesteia. Astfel, noul proprietar al microacțiunii primește dreptul său de preempțiune de răscumpărare, pe care îl exercită imediat prin semnarea contractului principal de cumpărare și vânzare.
3. O schemă de garanții, pentru implementarea căreia este semnat un contract de împrumut, care garantează vânzătorului întreaga sumă din vânzare și gajează acțiunea ca garanție în temeiul prezentului contract. După înregistrarea tranzacției, gajul este anulat, iar cota este transferată în proprietatea creditorului gajist.

Toate aceste dificultăți în înregistrarea vânzării unei părți din imobil se datorează faptului că un apartament indiviz este mult mai rentabil la vânzare decât vânzarea separată a părților sale. Singura problemă este că adesea proprietarul acțiunii rămase nu numai că nu dorește să-și vândă acțiunea împreună, dar nici nu vrea să o cumpere înapoi în proprietatea sa la prețul pieței, încercând să o reducă prin orice mijloace.

Procedura judiciara de solutionare a litigiilor la vanzarea actiunilor

Cea mai frecventă situație este depunerea unei reclamații pentru eliminarea obstacolelor din calea accesului în spațiile în litigiu și stabilirea procedurii de utilizare a imobilului, dacă există o astfel de posibilitate (de exemplu, dacă există o cameră izolată corespunzătoare în suprafață dimensiunii imobilului). cota in apartament).

Dar chiar dacă procesul este satisfăcut, în practică proprietarul cotei în litigiu nu poate intra pe teritoriul său decât o singură dată cu ajutorul executorilor judecătorești. Ulterior, va trebui să se descurce singur cu coproprietarii supărați.

În cazul înstrăinării acțiunii problematice către un terț, toate procedurile judiciare vor trebui să înceapă din nou, deoarece a avut loc o schimbare a proprietarului acțiunii. Și în acest caz, decizia instanței poate fi diferită, deoarece noul proprietar poate deține alte bunuri imobiliare sau alți factori care influențează verdictul final.

Astfel, ar trebui să vă amintiți întotdeauna că o cotă într-un apartament cu mai mulți proprietari înseamnă întotdeauna dificultăți suplimentare în efectuarea oricăror tranzacții.

Prin urmare, vânzarea unei părți din imobil către terți în cazul unor obstacole din partea altor proprietari este cea mai rezonabilă opțiune.

Posibilii cumpărători de acțiuni imobiliare

Cererea pentru o cotă într-un apartament este de obicei formată de următoarele grupuri de persoane:

• Persoanele fizice care cumpără o parte din imobil pentru a-l folosi în scopul propus. De regulă, aceștia manifestă interes pentru acele acțiuni care, teoretic, pot fi alocate prin hotărâre judecătorească.
• Raiders profesioniști care ulterior confiscă întregul apartament, obligând alți proprietari să-și vândă acțiunile în condițiile impuse de „invadatori”.

Mărimea valorii reale de piață a acțiunii

De regulă, un simplu calcul bazat pe valoarea de piață a spațiului de locuit nu poate deveni prețul real de vânzare al unei părți din apartament.

Prețul adevărat este de obicei redus de potențialele probleme pe care le poate întâmpina un nou proprietar al unei părți din proprietate.

La Moscova, prețul unei acțiuni într-un apartament poate fi egal cu 60-70% din costul unei camere într-un apartament comun din aceeași zonă. O reducere suplimentară de 20-40% poate fi un argument puternic în favoarea achiziționării unei cote într-un apartament, ținând cont de toate dificultățile viitoare.

Avand in vedere cererea redusa pentru acest tip de imobil, puteti vinde direct unui agent imobiliar, insa pretul va trebui stabilit la 30-50% din cel calculat.

Proprietatea partajată este comună în principal în megaorașe. După privatizarea locuințelor comunale și „diviziunea” acesteia, proprietarii unor astfel de imobile pot deveni de la două până la șapte persoane.

În plus, aceștia pot fi complet străini, rude (copii și părinți) sau persoane care și-au pierdut legăturile de familie (fostul soț și soție). Mai devreme sau mai târziu, unul dintre coproprietarii imobilului va dori să „se separe” și să-și vândă partea. Și aici încep să apară multe dificultăți. Cum să vinzi o cotă într-un apartament în condiții favorabile? Să aruncăm o privire mai atentă.

Alocarea cotelor

Pentru a vă vinde cota, trebuie să finalizați o serie de proceduri. Fără acordul celorlalți coproprietari nu va fi posibilă înscrierea de noi oaspeți și nici măcar reparații. Și vânzarea sau închirierea unei părți din locuință va fi, de asemenea, destul de dificilă.

Între timp, este încă posibil să vinzi o cotă dintr-un apartament privatizat. Adevărat, pentru aceasta va trebui să treci printr-o procedură atât de supărătoare precum alocarea unei cote. Aceasta înseamnă că după privatizare, fiecare dintre coproprietari deține obligatoriu o anumită cotă.

Poate fi exprimat fracționat. De exemplu, un apartament cu două camere are doi proprietari, fiecare dintre ei având o jumătate de cotă. Dacă vorbim de o cotă în natură, se dovedește că fiecare persoană deține una dintre camere și va deține în comun spații comune (bucătărie, hol, cămară). Mai mult, după alocarea cotei, aceștia vor avea și dreptul de a folosi sediul de mai sus. În acest caz, cota fiecăruia devine personală, iar vecinii vor rămâne coproprietari.

Proprietatea comună poate fi, de asemenea, împărțită. Acesta este, de regulă, un proces complex și îndelungat, după care proprietatea comună va fi anulată și o singură persoană va deveni proprietarul deplin.

Înregistrarea procedurii

Alocarea unei cote este formalizată de un notar, desigur, nu vor avea forță juridică. Totodată, dacă coproprietarii nu ajung la o decizie comună, atunci această problemă trebuie soluționată doar prin instanță. De regulă, cererea este depusă de proprietarul care dorește să efectueze procedura de alocare a unei acțiuni. Bătălia juridică poate dura până la șase luni sau mai mult (mai ales dacă alți participanți nu participă la întâlniri).

Vând parte din apartament

După alocarea unei acțiuni, proprietarul are dreptul să o vândă. Dar înainte de a face acest lucru, trebuie să oferiți să cumpărați partea dvs. altor proprietari. Conform legii, înainte de a vinde o cotă dintr-un apartament, ceilalți proprietari trebuie să trimită o notificare scrisă cu o ofertă de cumpărare.

Acest document indică costul și caracteristicile tehnice ale locuinței. Coproprietarii pot lua decizia de a vă cumpăra acțiunile în termen de o lună de la citirea scrisorii. Adică, în această perioadă trebuie fie să vă accepte oferta, fie să refuze achiziția.

Pentru a evita orice neînțelegeri, astfel de propuneri trebuie trimise prin scrisoare recomandată. La urma urmei, dacă în viitor, de exemplu, proprietarii declară în instanță că nu au primit nicio notificare, atunci vei putea oferi dovezi.

Nuanțe importante

Mulți cetățeni neinformați întreabă adesea: „Este posibil să vinzi o parte dintr-un apartament dacă vecinii sunt împotrivă?” Din anumite motive, mulți oameni cred că alți proprietari pot interfera cu adevărat cu procesul de vânzare a părții lor din casă. De fapt, nu este cazul, tot ce datorezi celorlalți coproprietari este să îi anunți intenția ta de a vinde apartamentul. Dacă nu sunt de acord cu cumpărarea, aceasta nu le dă dreptul de a interzice vânzarea acțiunii către alte persoane.

După ce au trecut 30 de zile de la data cunoștinței cu vecinii, aveți dreptul să vă transferați cota oricui. Dar rețineți: prețul trebuie să corespundă strict cu cel pe care l-ați indicat în scrisoarea de notificare către coproprietari (nici mai puțin, nici mai mult). Dacă decideți să vă vindeți cota într-un apartament privatizat la un preț diferit, atunci oricare dintre vecinii dvs. va putea contesta o astfel de tranzacție în instanță în termen de trei luni.

Act de cadou în loc de contract de vânzare

În acest caz, unii vânzători decid să folosească un truc. Pentru a evita procedura de sesizare a vecinilor, aceștia întocmesc pur și simplu un act de cadou. Cu acest tip de tranzacție, nu este deloc necesară anunțarea vecinilor, iar înregistrarea în sine va fi mai ieftină și mai rapidă.

Dar există și aici capcane: dacă dai partea ta unei persoane care nu este rudă, atunci coproprietarii pot contesta un astfel de acord. Și chiar dacă vecinii nu reușesc să stabilească că în loc de un cadou a avut loc o tranzacție de cumpărare și vânzare, atunci faptul lipsei legăturilor de familie, în principiu, nu este atât de greu de demonstrat. Înainte de a vinde o cotă dintr-un apartament, este important să fiți de acord cu cumpărătorul asupra tuturor punctelor importante. În special, discutați despre procedura de plată, de exemplu, puteți vinde cu plată amânată sau în rate.

Cum se vinde un apartament cu cota minorului?

Dacă un minor este înregistrat în apartament, atunci totul depinde dacă este sau nu proprietarul imobilului. Dacă o acțiune care îi aparține este scoasă la vânzare, atunci pentru a fi vândută va trebui să obțină permisiunea autorităților tutelare și tutelare. În toate celelalte cazuri, se efectuează aceeași pregătire înainte de vânzare. Oferta de cumpărare nu este însă transmisă copilului, ci părinților sau tutorilor acestuia.

Desigur, și alți proprietari vor trebui să trimită o scrisoare de notificare. Dacă relațiile dintre vecini sunt normale, atunci puteți pur și simplu să discutați această problemă cu ei și apoi să oficializați un refuz legal al achiziției de către fiecare coproprietar. Dacă proprietarii refuză să vă cumpere acțiunile, dar modificați prețul, ei vor trebui din nou notificați în scris despre acest lucru și să aștepte un răspuns în termen de o lună.

Dispunerea acțiunilor copilului

Dacă este necesar să se vândă cota copilului în apartament, atunci în acest caz părinții săi trebuie să obțină consimțământul pentru vânzare de la autoritățile de tutelă. Mai mult, o astfel de structură trebuie să depună documente care să ateste că condițiile de viață ale copilului nu se vor înrăutăți și nu va rămâne fără locuință.

Adică vi se va cere să prezentați documente pentru apartamentul pe care urmează să-l cumpărați în schimb, sau pentru o cotă din locuință (dimensiunea nu trebuie să fie mai mică decât avea copilul înainte). În loc de acte pentru un nou apartament în care va locui copilul, acestea pot solicita un cont bancar deschis pe numele unui cetățean minor sau alte dovezi. În toate celelalte privințe, pentru a vinde cota copilului, va trebui să efectuați toți aceiași pași care au fost deja descriși mai sus.

Alte opțiuni pentru vânzarea acțiunilor

Este demn de remarcat faptul că vă puteți elimina cota, chiar dacă este o cameră neizolată. Adică, teoretic, o persoană are dreptul de a vinde o acțiune într-un apartament cu o cameră. Legea nu interzice astfel de tranzacții. Cu toate acestea, în practică este destul de dificil să se efectueze o astfel de operație.

Și prețul pentru astfel de metri pătrați va fi pur simbolic, deoarece este puțin probabil ca cineva să dorească să împartă o cameră de zi în care locuiește un alt străin complet. În acest caz, este mai bine să negociați cu celălalt coproprietar pentru a vinde proprietatea în întregime sau să îi oferiți să vă cumpere cota. Dacă vecinul nu este de acord cu astfel de opțiuni, atunci această problemă va trebui rezolvată numai prin instanțe.

Este mult mai ușor să vinzi 1/2 cotă dintr-un apartament dacă locuința are 2 sau mai multe camere de zi separate. Desigur, în acest caz, prețul pentru imobile va fi mai devreme și mai târziu mai mic, dar dacă este necesar, pot fi găsiți cumpărători pentru această opțiune.

Capcane

Agenții imobiliari observă că în procesul de vânzare a unei acțiuni puteți întâmpina multe dificultăți. În primul rând, acest lucru se poate datora faptului că unii coproprietari confundă conceptele de „preempțiune” cu „permisiunea de a vinde”. Ei, de exemplu, pot evita primirea unei scrisori de notificare cu privire la vânzarea unei acțiuni și, fără refuzul lor scris, nu este posibilă înregistrarea tranzacției. Din păcate, Codul civil nu spune nimic despre ce să facă dacă vecinii nu cooperează.

De asemenea, este de remarcat faptul că legea nu poate obliga alți coproprietari să vândă o cotă din apartament. Încălcarea proprietății private a altora este o infracțiune. Prin urmare, puteți conveni doar cu privire la cumpărarea acțiunilor altor proprietari doar pe cale amiabilă.

Există și situații în care mai mulți coproprietari doresc să cumpere acțiunea oferită deodată. Dacă se întâmplă acest lucru, vânzătorul însuși poate alege cui să-și transfere cota.

Estimarea costurilor

Dacă, în ciuda tuturor dificultăților, tot decideți să vă vindeți cota într-un apartament privatizat, atunci ar trebui să începeți să evaluați valoarea acestuia. Pretul va fi influentat de urmatorii factori:

· numărul de camere din locuință;

· amplasarea casei;

· zona apartamentului;

· segment de piata etc.

Desigur, proprietarul are dreptul de a stabili el însuși costul camerei (camere), dar practica arată că costul acesteia va fi cu 30-40% mai mic decât prețul său de piață. Dacă decideți să vindeți o parte din cota din apartament, atunci pregătiți-vă pentru faptul că va fi și mai dificil.

Dezavantaje pentru cumpărător

Prețul redus este o „compensare” complet legitimă pentru eventualele conflicte cu vecinii. Până la urmă, destul de des ceilalți coproprietari nu sunt foarte mulțumiți de noii chiriași. Există și situații în care vecinii chiar instalează încuietori noi pe ușile lor din față.

În acest caz, persoana va trebui să se adreseze instanței cu o cerere de acces pentru folosirea apartamentului. În instanță, desigur, se vor alătura victimei, iar noul proprietar se va putea întoarce la casa lui cu un executor judecătoresc. Cu toate acestea, dacă coproprietarii încep să „încurce” în mod constant, atunci trăirea într-un astfel de mediu va fi foarte dificilă. În acest sens, prețul unei cote într-un apartament va fi întotdeauna cu aproximativ o treime mai ieftin decât valoarea sa de piață.

Concluzii

Deci, cum să vinzi o cotă într-un apartament? În principiu, dacă respectați toate cerințele dreptului civil, atunci nu ar trebui să apară dificultăți speciale. Cel mai important lucru este să nu uitați să oferiți să vă cumpărați cota altor coproprietari. Dacă refuză, atunci coproprietarii trebuie să emită un refuz legalizat în acest sens. Dacă cota care este scoasă la vânzare aparține unui copil, atunci va trebui să obțineți și permisiunea autorității de tutelă și tutelă. De asemenea, aveți dreptul de a vinde o parte din acțiunea dvs.

Și în sfârșit: poți vinde o cameră doar dacă aceasta a fost privatizată, iar proprietarii dețin locuința pe bază de proprietate comună.