Проверяем надежность компании. Какие документы должны присутствовать у застройщика? К кому обращаться за помощью?
Время чтения: 9 минут
Покупка квартиры на первичном рынке имеет массу плюсов. Это и стоимость, и новые коммуникации, и планировка, и современные строительные материалы. В конце концов, у такой недвижимости нет истории, что также является положительным моментом. Радость от покупки может омрачить только низкое качество работ или нарушение сроков сдачи дома. В самом "пиковом" случае стройка может заглохнуть надолго, а то и навсегда. Именно опасения повторить судьбу обманутых дольщиков удерживают многих граждан от покупки квартир в новостройках.
Но осторожность, пусть и обоснованная, - не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору . Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства.
На форумах можно узнать много полезного о застройщике
Чтобы найти такого девелопера, лучше всего обратиться за помощью к открытым источникам. Информацию можно черпать из аналитических статей и отзывов, которые в большом количестве имеются в интернете. В Сети есть множество сайтов, посвященных недвижимости, и форумов дольщиков, которые помогут отсеять нечистоплотных и просто безответственных застройщиков.
Если после предварительного фильтра вы остановили свой выбор на каком-либо привлекательном объекте, нужно окончательно убедиться в том, что этот застройщик достоин вашего доверия. Для этого нужно внимательно изучить документацию, касающуюся как самого застройщика, так и жилого комплекса, в котором планируется покупка квартиры.
Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:
В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью. Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.
Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, - компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.
К учредительным документам застройщика относятся:
Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса. Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением голосов в управляющих органах. Очень важна информация об объектах, которые компания реализовала в течение последних трех лет, и их адреса. Обязательно узнайте, насколько сроки сдачи каждого жилого комплекса соответствовали запланированным.
Если какие-то сведения покажутся вам недостоверными, или обнаружатся отличия между данными в документах и на официальном сайте застройщика, лучше проявить осторожность и перепроверить информацию еще раз.
Каждая строительная компания должна иметь лицензию, а новостройка - разрешение на строительство
Лицензия застройщика – еще один документ, который следует изучить потенциальному дольщику. Он дает компании право на деятельность, связанную со строительством. Прежде всего следует проверить данные, имеющие значение для покупателя, - дату получения, вид и номер лицензии, орган, выдавший документ.
Первое, в чем нужно убедиться, - это в том, что срок действия лицензии не истек. Обязательно просите у сотрудников офиса показать оригинал документа. Наличие у застройщика действующей лицензии очень важно, так как она легитимизирует деятельность компании.
Второй важный документ – разрешение на строительство. Компания может одновременно возводить нескольких проектов, поэтому удостоверьтесь, что оно оформлено именно на тот из них, в котором вы хотите приобрести жилье. Нередки случаи, когда застройщик делает документы на один объект, а строит параллельно несколько жилых комплексов. Кроме того, уточните дату выдачи разрешения, так как может оказаться, что оно просрочено.
Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.
Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.
Сведения, указанные в проектной декларации, включают:
Важно знать кому принадлежит земля
Помимо документов, удостоверяющих легитимность компании и ее строительных проектов, не менее важное значение имеет земельный участок, на котором возводится здание. Если документы на землю не в порядке, готовый дом может годами дожидаться введения в эксплуатацию, а вместе с ним – и дольщики, которым не повезло связаться с компанией, не оформившей должным образом земельные отношения.
Застройщик может вести строительство жилого здания на участке, который находится в долгосрочной аренде или является ее собственностью. Если между компанией и собственником земли заключен договор аренды, нужно проверить, не истечет ли его срок до запланированного окончания строительства. Если же застройщик владеет землей на основании свидетельства о праве собственности, то надо убедиться в том, что сведения в учредительных документах и свидетельстве полностью совпадают.
Особое внимание обращайте на реквизиты, указанные в правоустанавливающих документах, и прежде всего – на адрес и площадь участка, его кадастровый номер. Если участок находится в аренде, не помешает уточнить данные его собственника.
Нелишним будет напомнить, что ожидаемые и реальные сроки окончания строительства редко совпадают. Проект становится официально признанным долгостроем, если сроки ввода отстают от запланированных на три года. Поэтому важно, чтобы договор аренды предусматривал достаточный запас времени.
Финансовое положение компании – важнейший фактор, от которого во многом зависит качество и сроки строительства. О нем можно составить представление на основе бухгалтерского баланса и годовых отчетов. Если вы не обладаете достаточной квалификацией, чтобы разобраться в этом самостоятельно, привлеките специалиста – юриста или риелтора.
Начав проверку состояния дел в компании, которой вы собираетесь доверить строительство вашего жилища, проделайте это со всей возможной тщательностью. Помните, что от этого может зависеть ваше душевное спокойствие и будущее благополучие.
Юридический центр RegPractic
Оказываем юридическую и экономическую проверку финансовой устойчивости застройщиков, примеры отчетов выложены на сайте
Указаны в проектной декларации и на сайте застройщика. Если сроки переносятся - это отражается в изменениях в проектной декларации. Сроки окончания строительства, указанные в договоре долевого участия не должны превышать сроков, указанных в проектной декларации. Если не так, это повод задуматься: застройщик не уверен в своих силах. Если застройщик не уверен в своих силах, следовательно, в его силах не должны быть уверены и вы.
Помимо проектной декларации на сайте застройщика должно быть опубликовано разрешение на строительство. Продлевалось ли разрешение на строительство? Сколько раз и на какой срок? Если разрешение продлено - это повод задуматься. Например, посмотреть список продленных разрешений на строительство по Московской области можно на сайте Минстроя МО. Реестр содержит: наименование застройщика, наименование и адрес объекта капитального строительства, номер и дата выдачи продлённого разрешения на строительство и срок на который оно продлено.
На сайте Росрестра можно узнать сколько квартир в интересующем вас ЖК продал застройщик. Если застройщик в доме продал 80% квартир и при этом только закончил рыть котлован, то разумеется не стоит здесь ничего покупать.
Как смотреть:
Сайт Росреестра - внизу главной страницы "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" – в форме проставить кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство дома (есть в проектной декларации) – далее "сформировать запрос" – входим в форму, отражающую основные данные по участку - далее "права и ограничения" – считаем договоры с датами, напротив которых стоит обозначение "залог в силу закона" - это и есть зарегистрированные в Росреестре ДДУ, которые отражают обращенный на землю залог, согласно нормам ФЗ-214.
Для приемра обратимся к реестру "обманутых дольщиков" по Московской области. Реестр содержит список граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Реестр периодически обновляется Министроем Московской области и содержит: наименование застройщика, срок действия разрешения на строительство, строительный адрес новостройки, сведения о степени готовности объекта в процентах и другие сведения. Нет ничего хорошего, если в списке адресов обнаружится новостройка, в которую вы собираетесь вложить свои деньги.
Квартиру можно приобрести по уступке к ДДУ, если многоквартирный дом введен в эксплуатацию, но квартира еще не передана участнику долевого строительства. Такая квартира стоит дороже, но существенно снижаются и риски. В крайнем случае, право собственности можно будет и на основании судебного решения зарегистрировать право собственности в Росреестре. Списки введенных в эксплуатацию объектов периодически обновляются на сайте Минстроя МО. Реестр содержит: наименование застройщика, адрес объекта, номер и дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По номеру РВЭ можно без труда найти в интернете и его сканированную копию.
Можно посмотреть на сайте ФНС. налоговорый орган публикует информацию о юридических лицах, не представляющих налоговую отчетность более года и/или имеющих по состоянию на 01.05.2017 превышающую 1000 рублей задолженность по уплате налогов, которая направлялась на взыскание судебному приставу-исполнителю. Иными словами, если вы здесь найдете застройщика - это край, значит у него совсем нет денег.
Само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойек по ДДУ не является показателем его неплатежеспособности. Подробнее об этом будет написано далее. Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что корпуса застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.
Как смотреть:
Вносим ИНН застройщика сюда и смотрим его актуальный адрес. Определяем подсудность по адресу местонахождения застройщика. В суде по месту нахождения застройщика будет большинство дел по взысканию просрочки по ДДУ. Далее находим в интернете сайт суда и смотрим на нём все дела по названию застройщика.
Найдите опытного строителя и покажите ему актуальные и сделанные ранее фотографии строящегося дома с форумов или с сайта застройщика. Даже беглого взгляда специалисту будет достаточно, чтобы оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку. Если с такими темпами просрочка сдачи в эксплуатацию может составить более года – повод задуматься. Менеджеры отдела продаж не знают, из-за чего дом строится медленно, а это причиной быть могут серьезные проблем у застройщика, например недостаток финансирования.
На сайте застройщика есть информация о количестве построенных домах. Как часто и на какие сроки застройщик нарушал сроки ввода объектов в эксплуатацию? Найдите проектные декларации по ранее построенным домам и свидетельства на ввод в эксплуатацию. Сравните сроки. Если есть расхождения – насколько часто и на какие сроки. Если часто и на срок более года – это повод задуматься.
Нужно составить список банков, которые кредитуют рассматриваемый вами ЖК. Чем больше список, тем лучше - при аккредитации банки проверяют финансовое состояние застройщика, что является дополнительной гарантией его надежности.
Подытожим. Проверка застройщика является трудоёмкой работа. Однако, если не потратить силы и время на его проверку, можно в будущем столкнуться с проблемами в виде нарушения сроков строительства или банкротства застройщика. Анализ вышеуказанной информации даст максиально полное представление о застройщике и интересующем вас объекте долевого строительства. Чтение сплетен на форумах и рекламных акций, занятие более сомнительное. Большинство информации представлено в открытых источниках, достаточно её собрать и правильно интерпретировать.
Сохраните статью в избранное в вашем браузере и вам не придется в дальнейшем собирать ссылки на необходимые для проверки застройщика ресурсы по всему интернету.
Если вы не готовы тратить свое время, сложно разобраться в полученной информации или правильно её интерпретировать – обращайтесь к нам: проведем проверку надежности застройщика и предоставим подробный отчёт по вашему заданию. Тел.8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.
Отчеты выложены в формате pdf. Открываются по ссылкам, можно скачать.
ЖК СтоличныйПознакомиться с работами, которые ранее выполнялись по другим застройщикам. С нашими аналитическими обзорами вы можете познакомиться по ссылкам выше. Если вы укажите дополнительные вопросы - анализ застройщика и конкретной новостройки будет написан именно под ваши требования.
Наши конкуренты:
Организаций, которые занимаются такой работой достаточно. Но есть проблема. В основном исполнители услуг подобного рода занимаются простым «начетничеством», т.е. выполняют работу под заказ очень формально. Они собирают информацию по списку вопросов, который каждый может посмотреть на сайте застройщика. Такие «консультанты» для «солидности» собирают всю информацию подряд, при этом главное всегда упускают из виду.
Например каждый второй «консультант» собирает информацию по разделу "проверка страхования гражданской ответственности". Для чего эту информацию нужно собирать? Только для солидности, чтобы показать какая большая работа проводится по сбору и анализу информации. Ометим, что договор долевого участия без страховки не зарегистрируют в Росреестре, поэтому писать об этом совершенно бессмысленно.
«Консультанты», которые под заказ будущих дольщиков собирают такую информацию, подходят к своей работе очень формально, а значит и ценность их советов будет незначительной. При этом собирая большое количество не нужной информации эти «консультанты» не дают ответа на простой вопрос: можно или нельзя покупать квартиру в строящемся доме и какие риски. Это происходит потому, что они идут проторенной дорожкой, оценивают риски строительных проектов, основываясь только на прикладных показателях. Сколько построил тот или иной застройщик, каковы его обороты, на каком месте в существующих рейтингах он находится, задерживал ли он ранее сдачу построенных домов или нет и прочее. Однако это простые, линейные показатели, а для серьезной оценки нужно уметь оценивать вероятностные, не очевидные риски.
Анализ застройщика требует оценки не только линейных показателей, сколько синтетических, сложенных из нескольких составляющих и приведенных к общему знаменателю. Проиллюстрируем это на следующих примерах.
Как можно оценивать финансовые показатели застройщика на сайте Росстата, если они в лучшем случае отстают от текущих минимум на год? Никто не знает, что в реальности происходит с финансами застройщика сейчас, если конечно вы не его главный бухгалтер. Можно только догадываться, делать прогноз, говорить о вероятностях. Поэтому когда такие «консультанты» говорят о том, хорошо или не хорошо финансово чувствует себя застройщик, они вводят заказчика проверки в заблуждение. Эти цифры рассказывают о том, что было 1,5 года назад. Оценивать платежеспособность застройщика можно только в совокупности со всеми событиями, которые произошли с застройщиком за прошедшие полтора года, и делать вывод на основании собранной информации.
Застройщик строит ЖК, где много корпусов. Корпуса высокой степени готовности строятся по графику за счет продажи квартир в только закладываемых корпусах. Что будет с закладываемыми корпусами, когда всё будет продано? Ответ очевиден. По сути это маленькая финансовая пирамида. Не смотря на то, что первые корпуса застройщиком строятся и сдаются вовремя, вся картинка может обвалиться в любой момент. Спусковым крючком может быть все что угодно, например уголовное преследование одного из учредителей застройщика в другом его бизнесе, никак не связанным со строительством. Как такую ситуацию предугадать, основываясь только на том, что этот застройщик построенные ранее корпуса сдавал в эксплуатацию в срок? Да никак. Чтобы предугадать такие риски нужно сначала оценить за счет чего финансируется строительство строящихся корпусов, нет ли здесь финансовой пирамиды.
Рассмотрим двух застройщиков.
Первый застройщик сдает все корпуса в сроки, заявленные в проектной декларации. Пока у него тишь да благодать, очевидная для всех, в том числе и для «аналитиков» и «консультантов», про которых было написано выше. Именно эту информацию они и сообщают будущим покупателям квартир, делая при этом вывод о надежности застройщика, не проверяя при этом факт строительства финансовой пирамиды.
Второй застройщик строит с небольшим нарушением заявленного срока и отставанием от графика. Анализируешь застройщика и видишь, что это очень аккуратная контора. Строит только за счет денег дольщиков. Дольщики медленно несут деньги, вот застройщик с небольшой задержкой и строит. Анализируешь дальше и видишь, что квартир продано на 30%, а построено уже на 55%, а значит второй застройщик даже заложенную в проекте маржу вкладывает в строительство. Поэтому у второго застройщика колоссальный запас прочности и надежности. При этом никто с вторым застройщиком или его учредителями не судится и никаких других проблем у него нет.
Где надежнее стройка? Где строят и сдают вовремя или где немного задерживают? Парадоксально, но надежнее там, где немного нарушают сроки строительства.
Выше мы привели самые простые примеры того, как будущие дольщики обращаясь за советом к «консультантам» напрасно тратят свои деньги. Причина ошибочных прогнозов в том, что многие «консультанты» оценивая линейные показатели, не занимаются анализом ВЕРОЯТНОСТЕЙ возникновения проблем, основанной на оценке всех фактов в совокупности и взаимосвязи друг с другом.
В условиях кризиса в строительной отрасли линейный анализ показателей не позволяет оценить риски покупки квартир в новостройках, а значит просто бесполезен. Большинство публикуемых рейтингов (бальная система, рейтинги «белых» застройщиков) не точны т.к. ориентируются на простые линейные показатели. Сколько метров построил, вовремя ли сдавал объекты, какой оборот... Затем отчитались: оборот большой, строил много, сдавал вовремя - значит надежная фирма! А вот и нет! СУ-155 было во всех рейтингах в «белых» застройщиках, считалось чрезвычайно надежной фирмой с оборотом в числе крупнейших застройщиков страны! Теперь застройщик банкрот, «консультанты» разводят руками, не понимая, как такое могло произойти, а участники долевого строительства пополнили список обманутых дольщиков.
Причем проверяем не только застройщика, но и строящийся объект. Именно так. Это важно подчеркнуть, потому что даже у надежного застройщика бывают объекты «первого» и «второго» сорта, одним из которых он уделяет больше внимание, а другим меньше, и может например затянуть сдачу вторых на значительное время, достигающее и года, а бывает и двух лет. Мы всё это анализируем.
Мы не указываем в отчете не нужную информацию о застройщике, а даем ответ на простой вопрос: можно или нельзя вкладывать деньги в этого застройщика, в конкретный дом и почему. Другие «консультанты» подобную работу не выполняют, а значит если вас интересует ответ на вопрос, можно или нельзя покупать квартиру в интересующей вас новостройке, то попав к нам, вы пришли по верному адресу.
С какой даты исчисляется начало течения срока исковой давности?
Подробнее в статье
Какие ошибки чаще всего допускают при подготовке претензии к застройщику?
Читаем в статье:
По каким ставкам правильно делать расчет неустойки?
Считать по одной ставке или за каждый период по отдельности?
Как правильно определить период просрочки при расчете неустойки?
Подробнее в статье:
Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются по ставке 13% ?
Читаем про
Что кроме неустойки можно потребовать в суде с застройщика и какие переспективы?
В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам?
Об этом в статье:
Судебная практика по взысканию неустойки в виде вопросов и ответов юриста.
Обсуждаются вопросы имеющие практическое значение для истца.
Например, какие суды хорошо, а какие плохо присуждают по неустойкам?
Также затрагиваются многие процессуальные вопросы, например, как забрать исковое заявление, если истец решил переподать иск в другой суд?
Об этом в статье:
Можно ли продать права на неустойку и штраф юридическому лицу?
Может ли ООО или ИП взыскать штраф?
Снижает ли арбитражный суд штраф по 333 ГК РФ?
Читаем про
Где у вас на сайте калькулятор неустойки?
Смотрите
Последнее обновление: 16.03.2019
Посмотрите раздел «О компании» : как долго она существует на рынке, как развивалась, чего достигла. Возможно, компания не стесняется публиковать свой ключевой менеджерский состав и состав совета директоров. Это отчасти говорит о ее открытости и компетентности внутреннего управления.
Раздел «СМИ о нас» (если такой есть на сайте ) не должен вводить нас в заблуждение. Очевидно, здесь будут только положительные и хвалебные отзывы СМИ, нас же интересует объективная информация. Поэтому лучше почитать информационно-аналитические статьи о Застройщике на независимых тематических порталах, например, на Откроется в новой вкладке.">«РБК-Недвижимость» или Откроется в новой вкладке.">«Индикаторы рынка недвижимости» , а также в открытом поиске Яндекса.
Но учитывая, что на рынке существует т.н. «черный пиар», следует интересоваться статьями только из авторитетных источников.
Раздел «Проекты» нам может быть интересен, только если у компании есть уже реализованные, т.е. построенные и сданные госкомиссии объекты. Проекты же в стадии подготовки и реализации («бумажные проекты» ) – говорят только об амбициях компании, но не о ее опыте.
Крупный инвестор , участвующий в проектах компании (банк, инвестиционный фонд или финансовая корпорация ) – это гигант, на плечах которого стоит бизнес Девелопера . В инвестиционных партнерствах такого уровня проверка девелоперской компании, в бизнес которой вкладываются огромные средства, происходит долго и тщательно. И если такая проверка пройдена, Застройщик показывает всему рынку, что его репутация достаточно высока.
Где найти информацию об источниках финансирования проекта ? В Проектной декларации , которую Застройщик публикует на своем сайте. В разделах о финансовых рисках, о структуре финансирования проекта или о привлечении денежных средств для строительства, будет указано, из каких источников (помимо договоров ДДУ ) происходит финансирование проекта. И если Застройщик привлекает проектное финансирование от крупного банка, то это большой жирный плюс в его резюме.
При этом, нам важно, чтобы финансирование шло именно от крупного банка , т.к. мелкий местечковый банк может быть аффилирован со структурой самого Застройщика .
Стоит также обратить внимание на наличие или отсутствие валютных рисков проекта . Валютные риски возникают, если обязательства Девелопера номинированы в валюте (в долларах или евро, например ), которая может резко вырасти по отношению к рублю, и создать серьезные финансовые проблемы для компании. Если же все обязательства, связанные с проектом, номинированы в рублях, то валютные риски отсутствуют.
Участие банков в бизнесе Застройщика может выражаться не только в кредитовании собственно строительства (т.е. проектном финансировании Застройщика ), но и в кредитовании покупателей квартир (т.е. ипотечном кредитовании частных лиц ). И в том и в другом случае банк дает деньги под залог строящихся площадей конкретного проекта, а значит, проводит тщательную проверку финансовой устойчивости Застройщика , гарантирующую банку возврат кредита или реализацию залоговых квартир.
Не лишним будет проверить аккредитацию Застройщика и интересующего нас объекта строительства на сайтах банков, с которыми он сотрудничает.
Плюсом также будет являться участие Девелопера в инвестиционных программах местных или федеральных органов власти. Очевидно, что «административный ресурс» у таких компаний будет выше, а значит, существенно снижается риск задержек строительства из-за нерешенных вопросов с властями.
Хорошим знаком являются профессиональные награды Девелопера (если они у него есть ), которые говорят о признании рынком заслуг и квалификации компании.
Дополнительные договоры между Застройщиком и Генподрядчиком о страховании строительно-монтажных рисков проекта , тоже могут нас порадовать. Об их наличии мы можем узнать из той же Проектной декларации , или от менеджеров компании.
Есть смысл обратить внимание на темпы ведения строительства , в том числе в других проектах Девелопера . Некоторые компании сознательно публикуют фото- и видеоотчеты о ходе своих строек, демонстрируя тем самым свою надежность, и отлаженность своих бизнес-процессов.
Для справки – строящийся многоквартирный дом должен расти на 2-3 этажа в месяц, если он монолитный, и на 4-5 этажей в месяц, если он панельный. Это в идеале. На практике же небольшие отклонения от таких темпов допустимы даже у крупных и стабильных Застройщиков .
Некоторые Застройщики ведут видео-трансляцию хода стройки в режиме онлайн с помощью веб-камер. Можно периодически понаблюдать в рабочее время за этим процессом. Если рабочие бегают, краны двигаются, значит, дом строят не на бумаге.
Если Девелопер реализует свои проекты в соответствии с , это означает, что компания способна соответствовать жестким требованиям этого закона, и берет на себя повышенную ответственность перед дольщиком. Правда, это больше касается уже конкретных проектов компании (об этом на следующем шаге ).
Какие документы нужно проверить у Застройщика при покупке квартиры?
В соответствии с 214-ФЗ (статья 20) Застройщик обязан предоставить любому заинтересованному лицу определенный перечень документов для ознакомления . А именно:
Причем, Застройщик обязан представить эти документы в подлинниках или в заверенных нотариусом копиях.
Это формальная информация, которая, как правило, каждым Застройщиком выдерживается в более-менее приличном виде, и рядовому Покупателю мало о чем говорит. Разве что, данные аудита могут дать представление о его финансовом положении. Можно попросить, чтобы сканы этих документов выслали нам на электронную почту для изучения (покажем их специалисту для анализа ).
Та же формальная информация о Застройщике (включая данные об учредителях ) присутствует в составе его к конкретному проекту.
Полезно также взять выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) , например, на сайте налоговой – . Причем, лучше заказывать эту выписку ближе к дате предполагаемого подписания договора с Застройщиком . Так мы сможем убедиться, что компания занимается законной деятельностью, а договор с нами подписывает действительно уполномоченное на это лицо (в выписке есть сведения о генеральном директоре компании ).
Кто ставит подпись на договоре – важный элемент! Если в офисе Застройщика с нами подписывает договор какой-нибудь непонятный дядя по имени Нихт Соломонович Ферштейн, то мы рискуем оказаться в очень неприятном положении, когда обнаружится, что этот дядя не имел никаких полномочий для подписания договора от имени компании. Сам договор в таком случае признается ничтожным, и все обязательства по нему – тоже (хотя деньги по этому договору Застройщик вполне может принять ).
Если договор подписывает представитель компании по доверенности – смотрим кто, когда, и для каких именно действий выдал ему эту доверенность.
На финансовые возможности Застройщика отчасти указывает его стратегия продаж . Те, кто начинает строить «на свои» деньги (в т.ч. привлеченные банковские кредиты ), и объявляет старт продаж на конечных фазах строительства, когда дом почти готов, очевидно, имеют возможность финансирования стройки независимо от покупателей квартир (дольщиков ). Это хорошо. Но где это узнать?
Источники финансирования каждого проекта указываются в Проектной декларации (см. ссылку выше ). Можно еще с наивным видом задать этот вопрос самому Застройщику , попросив его подтвердить свои показания документами. Можно также оценить объем продаж в конкретном строительном проекте (а значит, и источники его финансирования ), самостоятельно заказав .
Ценовая политика Застройщика должна быть адекватной. Существенное снижение им цен на продаваемые квартиры (относительно средних цен рынка ), приводящее недальновидного Покупателя в радостную эйфорию, на самом деле может говорить об острой нехватке финансовых ресурсов у компании. При этом допускается, и считается нормальным, временное и умеренное снижение цен в рамках сезонных акций.
Серьезным фактором, говорящим о стабильности и финансовой устойчивости Застройщика , является – публичность компании . Т.е. если компания разместила свои акции в открытый доступ на российской или иностранной бирже, то это означает, что она прошла через жесткие требования андеррайтинга (процедуры оценки и размещения своих ценных бумаг ), и обеспечила прозрачность (читай, доверие биржевых инвесторов ) своего корпоративного управления и финансовых потоков.
Официальные данные о своем финансовом состоянии , как было сказано выше, каждый Застройщик обязан публиковать в своей Проектной декларации .
Различные рейтинги Застройщиков , публикуемые на порталах недвижимости, дают представление не столько о надежности компании, сколько о ее количественных показателях (по которым эти рейтинги и составляются ). Чаще всего, вверху рейтингов находятся компании с наибольшим объемом вводимых в строй квадратных метров жилья в год, или с наибольшим количеством проектов в реализации. Рейтинг также может составляться и по финансовым показателям, например, по объемам полученной прибыли за год.
Часто полезную (но субъективную ) информацию о Застройщике можно получить на форумах дольщиков . В открытом поиске несложно найти форумы покупателей квартир (клиентов конкретного Застройщика ), где они оставляют отзывы, делятся информацией о плюсах и минусах компании и ее проекта.
Но здесь следует уточнить, что жалобы отдельных дольщиков на мелкие нестыковки в отношениях с Застройщиком – это нормальный рабочий процесс любого проекта. Задумываться нам стоит, только если жалоб слишком много, они выглядят объективными, и касаются действительно серьезных вещей: например, откровенно мошеннических действий со стороны Застройщика , систематическое нарушение им сроков сдачи домов, отсутствия необходимых документов, ведения им незаконного строительства и т.п.
Сам факт наличия, например, судебных тяжб соинвесторов, подрядчиков или дольщиков с Застройщиком тоже не должен вводить нас в заблуждение. Такие спорные ситуации тоже является обычной практикой рынка, особенно для крупных Застройщиков , которые вводят в строй сотни тысяч квадратных метров жилья в год. Штат юристов этих компаний постоянно работает над урегулированием различных споров, что обычно, никак не отражается на ходе строительного процесса.
Подобные неформальные сведения о надежности Застройщика можно почерпнуть и на специализированных сайтах отзывов . Правда, нам стоит держать в голове тот факт, что в интернете существует целая отрасль по созданию репутации в сети. Это значит, что многие сообщения, якобы от дольщиков, пишут посторонние люди по заказу самого Застройщика (если отзыв положительный ), или его конкурентов (если отзыв отрицательный ).
ВИДЕО: Покупка новостройки. Основные моменты
— Как проверять Застройщика при покупке новостройки? Какие документы являются ключевыми для строительного проекта? Об этом в интервью с риэлтором на ТВ-программе.
Специально для сильных духом можно добавить, что точно спрогнозировать надежность конкретного Застройщика могут только последователи Нострадамуса. Для обычных смертных – это очень приблизительный фактор. Как оценить незнакомого человека – подведет он в деле, или не подведет? Нарушит он обещание, или не нарушит? Кто ж его знает? И не узнаешь, пока не проверишь. Здесь уже каждый полагается на собственное чутье и косвенные признаки надежности , описанные выше.
По словам одного топ-менеджера крупной страховой компании – достоверно и объективно оценить надежность Застройщика в России невозможно. Кроме того (с тех же слов страховщика ), на рынке существуют т.н. системные риски (т.е. риски отрасли в целом ), которые допускают риск недостроя даже у крупных и добросовестных компаний.
Как же быть? Паниковать и хвататься за голову – точно не стоит. Ведь нас, как дольщиков, на самом деле интересует не столько пресловутая надежность Застройщика , сколько вопрос – как не потерять свои деньги при инвестировании в строительство. А для этого нужно понимать, какие механизмы финансовой защиты существуют на первичном рынке недвижимости. Читаем ниже.
Так как «надежность Застройщика» – понятие мутное и нестабильное, то государство требует от них материального (финансового ) обеспечения своих обязательств перед дольщиками. Как это выглядит?
С 1 января 2014 года, в рамках исполнения 214-ФЗ все Девелоперы обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками одним из трех доступных способов:
А с 2017 года очередные поправки в закон ФЗ-214 обязали всех Застройщиков , которые привлекают деньги по Договорам долевого участия (ДДУ) , вместо страхования делать отчисления в единый . Деньги из этого фонда будут направляться на финансирование долгостроя, или на выплату компенсаций дольщикам, в случае банкротства строительной компании (подробнее – по указанной ссылке ).
Еще одной альтернативой финансовой ответственности (пока еще по выбору самого Застройщика, до 01.07.2019 ) может служить особый способ расчета за квартиру – через (подробнее об этом способе – см. по ссылке ).
ВАЖНО! С 01 июля 2019 года расчеты дольщиков с Застройщиками через счета эскроу становятся обязательными для всех проектов, где первый Договор долевого участия (ДДУ) представлен на регистрацию после этой даты. Таким образом, все остальные методы защиты вложений дольщиков, которые использовались ранее (поручительство, страховой полис, компенсационный фонд ) – постепенно становятся неактуальными. Хотя они продолжают действовать до полного перехода на расчеты через счета эскроу .
Из чисто философских соображений можно заглянуть в Единый реестр застройщиков (), созданный при поддержке Национального объединения застройщиков жилья . Там, правда, дана всего лишь краткая справочная информация по всем компаниям-застройщикам, которые привлекают деньги по ДДУ в России (указано – кто, что и где строит, в каких объемах, и т.п. ). И еще там каждой компании присвоен определенный рейтинг надежности (наподобие рейтинга банков – А1, Б1, В2, и т.п. ).
Сам по себе этот рейтинг довольно условный, и может измениться в любой день, поэтому всерьез полагаться на него не стоит. Интерес может вызывать только явно низкая оценка компании в рейтинге (т.е. если ей присвоена категория Г или Д ). Тогда уже стоит выяснить, в чем причина такой низкой оценки надежности. Ну и конечно, отсутствие нашего Застройщика в этом реестре тоже может навести на нехорошие мысли.
На самом деле, для проверки Застройщика нам гораздо интереснее другие реестры – так называемые, реестры проблемных застройщиков, или «черные списки» (см. ниже ).
Для большей уверенности в добросовестности и финансовой устойчивости Застройщика , мы можем еще проверить, не предъявлял ли ему кто-нибудь требования о банкротстве . Для этого достаточно зайти на сайт арбитражного суда, где ведется единая картотека дел (). В поле «Участник дела» выбираем фильтр «Ответчик» и вводим название компании-застройщика, затем наверху жмем ссылку «Банкротные» (выводит спорные дела о несостоятельности/банкротстве организаций и граждан ).
Конечно, покупать квартиру у потенциального банкрота не следует, лучше выбрать другого Застройщика . Но при этом следует учитывать, что обычных деловых споров, которые решаются в арбитраже может быть много, особенно у крупных компаний. Это нормальный рабочий процесс, и он не должен нас смущать.
Если же судебные споры привели к запуску процедуры банкротства компании , то об этом можно узнать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – . Это будет уже серьезным сигналом для отказа от покупки квартиры у этой компании.
При этом следует учитывать, что поиск в базах данных нужно вести не по названию бренда Девелопера , а по названию его дочерних компаний , которые формально являются застройщиками конкретных участков. Например, в 2018 году было шумное дело о банкротстве девелоперской компании Urban Group (это название бренда ). Но в списке обанкротившихся компаний Федерального реестра о банкротстве (см. ссылку на него выше ) Urban Group отсутствует. Вместо него там представлены 5 его «дочек», на которых были оформлены права застройки нескольких земельных участков – ООО «Ваш город», ООО «Ивастрой», ООО «Экоквартал» и другие.
А как узнать, какие строительные компании (номинальные застройщики ) работают под крышей бренда?
Лучше, конечно, поиск такой информации и проверку Застройщика доверить , т.к. не каждый человек способен отличить, например, особенности обычного корпоративного спора от процедуры подачи банкротных исков..
В других регионах, возможно, ведутся собственные реестры местных проблемных Застройщиков .
Нам же необходимо убедиться, что выбранный нами Застройщик отсутствует в этих списках.
Итак, мы узнали всю интимную информацию о Застройщике, и решили-таки доверить ему свои деньги. Знакомый астролог, посмотрев на звезды, и оценив космическую энергию страховки Застройщика, уверил нас, что наши надежды сбудутся.
Теперь надо поинтересоваться деталями строительного проекта, в котором мы выбрали себе квартиру.
Об этом – на следующем шаге.
Покупка недвижимости в строящемся доме имеет как свои плюсы, так и минусы. Главный плюс – цена ниже рыночной. Главный минус – высокий риск покупателя быть обманутым и не получить оплаченную квартиру в свою собственность. Практика покупки жилья на этапе строительства широко применяется на рынке недвижимости, поэтому возникает целесообразный вопрос, как проверить застройщика при покупке квартиры до заключения с ним договора.
Содержимое страницы
Строительство многоэтажного дома – экономически затратный процесс, поэтому застройщики чаще всего прибегают к привлечению дополнительных инвестиций при помощи финансов инвесторов или денег будущих владельцев квартир. При такой форме трехсторонних отношений выгоды получают все участники сделки:
Процесс покупки квартиры в строящемся доме выглядит следующим образом: застройщик начинает строить дом – покупатель покупает квартиру и сразу вносит сумму ее стоимости – после завершения строительства квартира оформляется в собственность покупателя.
Именно на третьем этапе часто возникают проблемы с застройщиками: дома не сдаются вовремя в эксплуатацию, стройка замораживается на неопределенный срок, люди годами ждут, чтобы переехать в квартиру, покупатель не может оформить недвижимость в собственность, выявляются проблемы застройщика с законом.
Важно! Если вы столкнулись с мошенниками, вернуть деньги за квартиру вряд ли удастся. Если у застройщика действительно появились проблемы, процесс возврата денег или заселения в квартиру может затянуться на неопределенный срок.
Чтобы не навлечь на себя подобные неприятности, к выбору строительной компании изначально нужно подходить со всей ответственностью и знать, как проверить ее надежность.
К проверке компании, у которой вы покупаете квартиру и которой отдаете немалые деньги, стоит подойти всесторонне, проанализировав ее надежность по различным критериям. При таком подходе вы значительно снижаете риск нарваться на мошенников, а также риск неполучения жилья в срок.
Важно! Гарантии на 100% покупатели не получают ни от одной компании. У застройщика могут появиться проблемы по причинам, не зависящим от него. Но добросовестный продавец всегда будет искать и находить пути выхода из сложившейся ситуации, демонстрируя свою компетентность и серьезность.
Существуют формальные и неформальные критерии выбора надежного застройщика. Каждый изучает этот вопрос как может и как умеет. Недостаточно знать список пунктов, по которым нужно проверять компанию. Их нужно еще анализировать и правильно расшифровывать информацию.
Если вы приняли решение покупать квартиру в доме на этапе строительства, первым делом ознакомьтесь со списком застройщиков вашего города. В век информации это легко сделать через интернет, введя в поиске соответствующий запрос. Существуют различные рейтинги компаний-строителей. Необходимо их изучить и выбрать несколько фирм, которые находятся в топ-3 или в топ-5 рейтинга. На данном этапе важно понимать, что информация в интернете может быть не совсем достоверной, поэтому проверьте ее из нескольких источников. Выбрав несколько фирм, проверьте их присутствие в черном списке застройщиков вашего города.
После того, как выбор сделан в пользу одной или нескольких компаний, начинайте их всестороннюю проверку:
При сборе информации нужно знать, на какие критерии опираться для оценки надежности и добросовестности застройщика.
Критерии оценки:
Нужно понимать, что на практике на работу застройщика влияет множество факторов: экономическая ситуация в стране, рост цен, изменения законодательства, скачки курсов валют и т.д. Это факторы, которые могут повлиять на ход работы застройщика независимо от его надежности и добросовестности.
Век компьютерных технологий просто обязывает каждого достойного застройщика иметь сайт в интернете, где можно получить достоверную информацию о компании. Потенциальный покупатель должен иметь доступ к данным, которые может изучить и принять решение о сотрудничестве.
На что нужно обратить внимание при изучении сайта:
После изучения сайта потенциального продавца, нужно изучить отзывы реальных покупателей, которые уже имели дело с ним или более компетентны в вопросах покупки строящегося жилья, чем вы. На помощь опять же приходит интернет.
Информацию целесообразно черпать из проверенных источников, а не сомнительных интернет-ресурсов, где могут быть оставлены отзывы как от настоящих покупателей, так и от конкурентов. Желательно зарегистрироваться на форумах, где открыта тема для обсуждения конкретной постройки, и люди делятся своими знаниями, мнением и опытом.
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
Часто отрицательные отзывы вводят в заблуждение людей и сеют сомнения в их голове. Но нужно понимать, что люди разные и споры по вопросам жилища могут возникать по разным причинам. Застройщик сдает квартиры сотнями и тысячами, поэтому всегда найдутся недовольные. Это не должно вас отпугивать. Но если жалобы носят массовый характер с митингами и протестами, или отрицательных отзывов слишком много, следует хорошо подумать над выбором.
Темпы строительства могут дать важную информацию потенциальному покупателю. Чтобы убедиться, что проект существует не просто на бумаге, а действительно реализуется, понаблюдайте за строящимся домом. Желательно следить нужно не за одним, а за несколькими проектами одного застройщика, чтобы убедиться в том, что дела у него идут хорошо.
Пообщайтесь с жителями близлежащих домов, которые видели, как быстро шел процесс возведения дома. Разузнайте, когда примерно начали строительство. Такая информация дает представление о том, нет ли финансовых проблем у застройщика, не прерывался ли процесс строительства, а если прерывался, то когда и насколько, и как пошли дела потом.
Важно! При благоприятных условиях стандартные сроки роста строящегося дома за один месяц: 1 или 2 этажа в монолитном объекте, 4-5 этажей в панельном.
Необходимо понимать, что отклонения в сроках возможны при разных обстоятельствах, но эти отклонения должны быть в разумных пределах.
Идеально, когда на сайте у застройщика есть онлайн-трансляция для контроля, которая ведется по веб-камерам, установленным на строительных площадках. Любой клиент может посмотреть трансляцию и убедиться, что работа идет полным ходом. Такой подход характерен для крупных, действительно надежных компаний, которые дополнительно демонстрируют свою серьезность и стабильность.
Финансовые показатели деятельности застройщика в большей степени влияют на его рейтинг, нежели гарантируют надежность и порядочность. Но изучить эти данные очень важно. Такая информация обычно предоставляется в соответствующем разделе официального сайта застройщика в Проектной декларации. Из документа можно узнать показатели деятельности строительной компании (количество завершенных проектов за период, объем сданных в эксплуатацию квадратных метров, объем полученной прибыли и т.д), источники финансирования, участие в инвестиционных программах и другие важные данные.
Если вы сами не разбираетесь в финансовой документации, целесообразно обратиться за разъяснениями к специалистам. Не забудьте перед заключением сделки попросить документальное подтверждение Проектной декларации у застройщика, чтобы убедиться, что данные из интернета соответствуют действительности.
При изучении финансовой стороны деятельности компании, важно понимать, на что обращать внимание и какие факты свидетельствуют о ее надежности:
Важно! Целесообразно покупать недвижимость у аккредитированных застройщиков, которые прошли полную проверку крупными банками.
Всю вышеописанную информацию можно получить из Проектной декларации, которую застройщик по закону обязан публиковать на своем сайте, а также узнать от менеджеров при личной беседе.
Хорошо бы информацию, полученную в режиме онлайн, проверить на соответствие действительности. Для этого можно предпринять следующие шаги:
Важно! Компания обязана по закону предоставлять для изучения оригиналы документов или их заверенные копии.
Документов, которые должны быть оформлены у застройщика, огромное множество. Не стоит запрашивать весь пакет, особенно если вы не разбираетесь в них. Но все же существует определенный список бумаг, на которые вы должны взглянуть перед тем, как заключать сделку. Согласно Федеральному закону ФЗ-214 застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства по его требованию следующие документы касательно самого предприятия:
Также должны быть предоставлены документы, касательно конкретного проекта дома:
Проектную документацию застройщик старается не показывать, поскольку часто строительство на деле не соответствует тому, что прописано на бумагах. К примеру, застройщик может снизить стоимость фасадной отделки, исключить какие-то элементы инженерной сети коммуникаций или сэкономить на них, уменьшить финансовые затраты на обустройство придомовой территории под предлогом оптимизации расходов. Однако, по закону, такие документы должны быть представлены по требованию дольщика.
Важно обращать внимание на подписи, которыми заверены вышеперечисленные документы. Их должны подписывать только уполномоченные лица. Если окажется, что бумага подписана третьим лицом, которое не имело права подписи, договор ДДУ при проверке может быть признан ничтожным и аннулирован. В таких случаях возврат средств за покупку квартиры дольщику не предусмотрен.
После того, как вы проверили застройщика, оценили его надежность и приняли решение купить у него недвижимость, наступает момент оформления сделки. Здесь также есть свои подводные камни и нюансы, незнание которых может привести к плачевным результатам (нужно уметь проверить ДДУ, правильно ли он составлен, знать какие сделки законны, а какие нет). Поэтому знание законодательной базы необходимо. Согласно Федеральному закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (ФЗ-214), привлечение финансовых средств граждан для строительства дома, по завершении которого он имеет право оформить жилье в собственность, допускается только тремя способами:
Иные формы заключения сделки не законны, хотя застройщики часто прибегают к ним, поскольку работать по ДДУ сложнее и дороже.
Покупателю следует насторожиться и хорошо подумать, если застройщик предлагает следующие виды сделок:
Такие виды договоров не имеют под собой законодательной базы, проще говоря, они незаконны.
Таким образом, чтобы выбрать застройщика и не стать обманутым дольщиком, нужно быть хорошо подкованным в данном вопросе, изучив информацию предварительно. Этап проверки документов особенно важен. Нужно не стесняясь требовать оригиналы документации, проверять подписи и уточнять фамилии и имена уполномоченных лиц. У компании обязательно должно быть разрешение на строительство. Не соглашайтесь на заключение сделок в обход государственных органов (регистрация договора ДДУ должна быть зафиксирована в Росреестре). При решении такого важного вопроса не лишним будет заручиться поддержкой юристов и специалистов, которые хорошо разбираются в долевом строительстве и которые помогут выбрать застройщика и проверить ДДУ.
Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
Вопрос о законности новостроек волнует каждого покупателя, так как стоимость новых квартир достаточно большая, соответственно, потенциальные покупатели переживают о целесообразности и рациональности совершения подобных капиталовложений. Вместе с тем, будущих жильцов всегда волнует риск затягивания процесса реализации строительного проекта.
Перед приобретением жилплощади в столичной новостройке специалисты по недвижимости рекомендуют детальнее ознакомиться с актуальными предложениями от застройщиков, просмотреть каталоги жилых комплексов и новостроек, а также подобрать наиболее подходящие варианты с учетом следующих факторов:
Прежде чем отправиться на просмотр выбранной квартиры, стоит детальнее изучить всю доступную информацию о нужном жилом комплексе.
Важным фактором в процессе выбора и приобретения новостройки в столице является статус и репутация компании-застройщика . Чтобы удостовериться в порядочности подрядчиков или узнать об их несостоятельности, специалисты рекомендуют использовать следующие пути и источники:
После сбора информации о застройщике, стоит самостоятельно связаться с отделом продаж компании, чтобы выяснить специфику работы фирмы, гарантии, а также конкретный этап, на котором на данный момент находится выполнение строительного плана. Об авторитетности и добросовестности компании-застройщика свидетельствует также возможность предоставления отделом продаж любой проектной документации на строительство жилого комплекса .
Для проверки деловой репутации компании застройщика также стоит учитывать стаж работы компании, ее фактический правовой статус, а также количество реализованных ранее строительных проектов.
Специалисты в сфере продаж столичной и подмосковной недвижимости при покупке квартиры в новостройке рекомендуют обратить внимание на следующие факторы:
Решающим фактором в разрешении вопроса о приобретении жилплощади в новостройке выступает личное посещение постройки. При этом потенциальный покупатель должен оценивать следующие сведения:
Для тщательной проверки статуса новостройки и застройщика специалисты рекомендуют оценивать наличие и состояние проектной, планировочной и уставной документации на строительство жилого объекта. В перечень данных документов обычно входят :
Оценивая наличие и состояние проектной и уставной документации, стоит учитывать ее соответствие всем законодательным требованиям.
Одним из наиболее эффективных способ проверки законности новостроек является консультирование профессионального юриста , который может уточнить и объяснить следующую информацию:
Законность строительства дома можно проверить также в онлайн режиме на специальном сервисе государственных органов, которые занимаются надзором за процессом строительства в федеральных масштабах. На подобных интерактивных площадках размещаются перечни незаконных строительных объектов, а также доступен поиск с учетом следующих показателей:
legno-board.ru - Сайт о саде, даче и комнатных растениях