«Достраивать проблемные дома не так уж сложно». В Госдуме обсудили будущее обманутых дольщиков. «Обманутых дольщиков» нанесут на «дорожную карту Взлетит ли «Феникс»
Правительством Российской Федерации утвержден план мероприятий («дорожная карта») по восстановлению прав граждан-участников долевого строительства в многоквартирных домах ГК «Урбан груп». Дорожной картой предусмотрено завершение строительства всех объектов застройщика, включая жилые комплексы Лайково и Лесобережный.
Согласно «дорожной карте», в августе текущего года Правительство Московской области и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства заключат соглашение о предоставлении из бюджета субъекта в Фонд трех миллиардов рублей.
Средства будут направлены на финансирование первоочередных мероприятий по завершению строительства домов и объектов инфраструктуры Урбан Груп в период до конца 2018 года. В том числе будет произведено инженерно-техническое обследование и экспертиза проектно-сметной документации, необходимые для начала строительных работ.
Все дома и объекты инфраструктуры планируется ввести в эксплуатацию до конца 2022 года, в зависимости от текущей стадии их строительной готовности. Дефицит финансирования строительства жилых домов с "дорожной картой" планируется покрыть за счёт средств федерального бюджета Российской Федерации и Правительства Московской области. Субъектом также будут выделены средства, необходимые для завершения строительства школ, детских садов и других объектов инфраструктуры.
Проблемы долевого строительства в Подмосковье решат к 2020 году
Проблемы долевого строительства в Подмосковье решат к 2020 году. Об этом было сказано на встрече депутатов Государственной Думы с «обманутыми дольщиками» Московской области.
Панацеи не существует
13 июля члены Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям провели расширенное совещание по решению проблемы участников долевого строительства жилья в Московской области. В совещании приняли участие депутаты Московской областной думы, представители правительства Московской области, Минстроя РФ, Центробанка, Прокуратуры, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, «обманутых дольщиков», а также застройщиков, не выполнивших своих обязательств.
Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень сказал, обращаясь к дольщикам, что универсального «коробочного» решения их проблемы для всей страны не существует, потому что каждый случай индивидуален.
«Мы разбираем все случаи по разным субъектам вместе с губернаторами, и видим, что решать эти вопросы можно только точечно и в режиме ручного управления. Каждый случай приходится разбирать по отдельности»,- сказал Мень.
Действительно, истории, которые рассказали депутатам участники долевого строительства, существенно разнятся как по срокам давности, так и по причинам затянувшегося строительства - не говоря уже о способах их решения. Например, дольщики из подмосковного микрорайона Белая Дача не могут вселиться в новые дома, потому что застройщик с 2014 года испытывает финансовые затруднения, вложившись в новые объекты строительства и получив таким образом ощутимую брешь в бюджете. Сейчас руководство компании совместно с областным правительством изыскивают возможности дофинансирования. В случае, если договориться с банками не удастся, объекты передадут другому застройщику, сообщил обеспокоенным дольщикам глава областного минстроя Сергей Пахомов.
Жилищная компания из города Мытищи обещала сдать дом в 2015 году, но вынуждена всё время переносить сроки из-за проблем с документацией: застройщик не успел подать вовремя необходимые документы в госорганы, из-за чего застопорилось строительство. В ходе консультаций с чиновниками депутатам удалось договориться о том, что документы будут готовы в ближайшее время, и строительство возобновится.
Еще одни дольщики ждут сдачи своего объекта уже 15 лет - с 2002 года. Жильцы фиктивных квартир пережили процедуру банкротства строительства компании, самоорганизовались в жилищно-строительный кооператив и теперь надеются на помощь региональных властей в том, чтобы найти для них инвестора. По словам главы областного минстроя эта проблема решаема: банки будут инвестировать в ЖСК «обманутых дольщиков» за счёт земельных участков, которые выделят региональные власти.
«У нас есть возможность помогать не только нормативным регулированием, но и земельными ресурсами», - пояснил глава Минстроя России, добавив, что в таких субъектах как Подмосковье это буквально дорогого стоит.
«Мы готовы откликаться на предложения руководства Московской области и смотреть, где в федеральной собственности и собственности государственных унитарных предприятий земля не используется в соответствии с уставными задачами, и мы готовы ее выделять для того, чтобы этот ресурс был задействован», - заверил собравшихся Михаил Мень.
Власть пришла к «обманутым дольщикам»
Как сообщил глава минстроя Московской области Сергей Пахомов, в текущем году возобновится строительство по всем подмосковным объектам, оставленным застройщиками. Поскольку многие строительства брошены на этапе рытья котлованов, а возведение многоэтажных домов занимает до двух лет, завершение строительства по всем существующим объектам продлится до 2019 года включительно. Соответственно, последний обманутый дольщик в Московской области должен получить жильё к 2020 году.
«Проблема, которую мы решаем, это тяжёлое наследство - строительства, начатые 7-8 лет тому назад, и которые не могут достроиться. Сегодняшние дольщики это в основном люди, которые вложили свои деньги достаточно давно. Но тем не менее, механизмы решений мы понимаем, ресурсы у нас есть, поэтому везде будет найдено соответствующее решение», - пообещал министр.
Чиновники отчитались и о том, что уже сделано со стороны федеральных властей совместно коллегами из парламента. Самое важное решение - по процедуре банкротства: благодаря изменениям в законодательстве сегодня у участников долевого строительства приоритет перед другими кредиторами во время банкротства того или иного застройщика. Кроме того, уже около года работает определённый постановлением Правительства алгоритм, позволяющий субъектам РФ поменять застройщика для того, чтобы привлечь на проблемный объект новых инвесторов. На сегодняшний день этот алгоритм задействован по 12 заявкам от субъектов РФ - из них одна по Московской области, и она уже удовлетворена.
Коснулись на заседании и предстоящих законодательных решений. Речь идет о законопроекте по созданию государственного компенсационного фонда для защиты интересов участников долевого строительства жилья. Он был принят нижней палатой в первом чтении 14 июня. После внесения более 30 поправок от депутатов документ прошёл широкие общественные слушания и сегодня был подписан заместителем председателя Правительства Сергеем Приходько, после чего поступил в парламент, где теперь будет готовиться ко второму чтению.
«Мы вас не бросим, будем вам помогать, - пообещал дольщикам глава Минстроя РФ. - С 1 августа все региональные власти должны нам представить дорожные карты о том, как будет решаться вопрос с каждым объектом».
Чиновник пообещал, что процесс прохождения дорожных карт граждане будут видеть в режиме онлайн, потому что властям «очень нужна обратная связь».
«Мы до этого собирались с вашими коллегами из Москвы, - напомнил собравшимся руководивший заседанием заместитель Председателя Государственной Думы Владимир Васильев. - Мы сейчас для чего всё это делаем - для того, чтобы не вы ходили куда-то, а чтобы к вам пришла власть. Здесь мы ваши проблемы, возможно, не решим сразу. Но мы их сейчас зафиксируем и возьмём в работу».
11:14 — REGNUM Создание дольщиками жилищно-строительного кооператива (ЖСК) может являться альтернативой разрешения вопроса с банкротством застройщика, однако есть и подводные камни, считает юрист, управляющий партнёр Единой городской службы «Помощь дольщикам» Жанна Малис .
Анна Рыжкова © ИА Красная Весна
Ранее газета «Ведомости» сообщала, что в начале декабря пройдут первые собрания дольщиков обанкротившегося девелопера Urban Group, на которых они смогут выбрать механизм достройки жилья. На повестку собрания будет вынесен вопрос о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК). В случае положительного решения дольщики будут достраивать и содержать объект на свои деньги.
Если дольщики не проголосуют за этот вариант или в отсутствие кворума конкурсный управляющий сможет привлечь нового застройщика для завершения строительства в соответствии с принятой правительством РФ «дорожной картой». Тогда стройка завершится на средства федерального и регионального бюджетов.
«Создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) может являться альтернативой разрешения данного вопроса. Однако и здесь есть некоторые нюансы, о которых следует знать.
Так, в жилищном кооперативе между гражданином и ЖСК возникают не договорные отношения, а корпоративные. Это значит, что гражданин не будет вправе требовать возмещения морального вреда, неустойки при нарушении сроков сдачи объекта, так как Закон о защите права потребителей на внутрикорпоративные отношения (то есть отношения членства) не распространяется. Данные отношения будут регулироваться уставом и решениями общего собрания кооператива.
Кроме того, на плечи членов ЖСК безусловно лягут дополнительные денежные затраты в части достраивания объекта и его содержания. При этом данные затраты напрямую буду зависеть от того, на какой стадии строительства обанкротился застройщик. Если на начальном этапе строительства, то данная альтернатива будет не самым лучшим вариантом.
Что касается Плана мероприятий, или «дорожной карты», правительства РФ, то такой План направлен на поэтапное замещение в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан. Упор в данном случае делается на переход от долевого строительства к счетам эскроу.
Что касается же завершение строительства объекта на средства из федерального и регионального бюджета, то в настоящее время для этого отсутствует правовое основание, кроме того, в статьях расхода федерального бюджета нет позиции «компенсация участникам долевого строительства». Поэтому на данном этапе такая альтернатива решения проблемы банкротства застройщика является довольной туманной, так как нет четкого указания на возможность и пределы выделения денежных средств для завершения строительства объекта из федерального или регионального бюджета.
В целом, в настоящее время дольщики осознают все возможные риски, которые связаны с банкротством застройщика. К тому же такая ситуация осложняется тогда, когда объект долевого строительства еще не сдан и требует достройки. В этом случае возможно предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью реестра требований кредиторов.
Помимо этого возможен вариант денежного требования к застройщику в связи с открытием в отношении него конкурсного производства и невыполнением ДДУ. Но данный механизм не сможет в полной мере обеспечить интересы дольщиков в том случае, если денежных средств банкрота для удовлетворения требований дольщиков-кредиторов окажется недостаточно.
Именно поэтому необходимо расширять поле тех действий, которые смогут обеспечить защиту интересов дольщиков в случае банкротства застройщика».
В Москве остаются еще 34 проблемных объекта
За последние шесть лет в Москве были достроены 36 проблемных объектов, квартиры в которых получили 11 374 обманутых дольщика. Сейчас на контроле мэрии остаются 34 адреса. Городские власти обещают, что все граждане, пострадавшие от действий недобросовестных застройщиков, получат жилье, но на это потребуется немало времени и сил.
В Минстрое заявили, что регионы выполнили обязательства перед обманутыми дольщиками за 2017 год. Были решены проблемы по 140 объектам, в которых приобрели жилье 6 тыс. россиян. По словам главы ведомства Михаила Меня, за последнее время количество обманутых дольщиков заметно снизилось, однако все еще остается достаточно высоким – в общей сложности в списках числятся 68 тыс. человек. По сравнению с другими регионами в Москве ситуация выглядит неплохо: реестр, который ведут городские власти, по данным на 1 января 2018 года состоит из 4621 человека, купивших квартиры в ЖК «Царицыно», ЖК «Марьино Град», ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Спорт Таун» и других объектах, в том числе на территории новой Москвы. «Это те, кто признан пострадавшими в процессе долевого строительства в соответствии с критериями Минстроя», – поясняют в горадминистрации.
Однако, по оценке главы
Москомстройинвеста Константина Тимофеева, реальное число граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, превышает количество официально зарегистрированных. «Всего по городу примерно 11 800–12 000 обманутых дольщиков, – подсчитал чиновник. – Однако
многие не становятся на учет,
поскольку не могут найти необходимые документы. Или просто не хотят заявлять о себе, зная, что реестр носит лишь учетный характер и не несет обязательства предоставить квартиру». Москомстройинвест на сегодняшний день считает проблемными 34 проекта: большая часть из них оказалась в Москве после присоединения новых территорий, а ряд – старые адреса, строительные работы на которых были начаты еще до 2010 года. Чтобы граждане получили квартиры, можно действовать двумя путями: либо привлечь более сильного инвестора, который сможет завершить стройку за счет прибыли, либо профинансировать сооружение дома за счет бюджетных средств. Третий путь предусматривает денежные расчеты: жилье в таком случае граждане не получат, но хотя бы смогут вернуть вложенные средства. По словам Тимофеева, из 34 проблемных строек, которые находятся на контроле у правительства Москвы, 24 продолжаются по дорожным картам, где прописаны условия и сроки завершения работ. Проблемы пострадавших дольщиков на оставшихся 10 объектах власти будут решать с помощью компенсационных мер. «В беде людей мы не бросим, – обещает Сергей Собянин. – Я уверен, что все проблемы будут решены, но для этого потребуется немало времени и сил».
Одним из самых тяжелых адресов считается ЖК «Царицыно», состоящий из 14 корпусов общей площадью почти 800 тыс. кв. метров. Застройщик не выполнил обязательства по 3264 ДДУ. В реестр обманутых дольщиков включены 1219 человек, инвестировавших в строительство. Чтобы «разрулить» ситуацию и отдать гражданам оплаченные квартиры, городу придется использовать оба механизма. За счет бюджетных средств будут завершены инженерные сети, детский сад, школа и первая очередь жилых домов. На эти цели из бюджета выделено порядка 3,5 млрд руб. Вторая очередь потребует привлечения сильного инвестора, но пока в отношении прежнего застройщика не начато конкурсное производство, сделать это затруднительно, хотя технический заказчик у города уже есть – это «РК-Строй», входящий в структуру АКБ «Российский капитал». «Сроки решения проблемы обманутых дольщиков ЖК «Царицыно» зависят от процедуры банкротства», – говорит Тимофеев. По его словам, судебное заседание по этому делу назначено на март 2018 года, и если все пройдет нормально, можно рассчитывать, что первая очередь жилого комплекса будет достроена в 2019 году. Это позволит обеспечить жильем 1,3 тыс. дольщиков.
Более понятной на данный момент выглядит ситуация с бывшими объектами СУ-155, насчитывающими 1,6 тыс. квартир. По шести адресам правительством Москвы приняты решения о завершении строительства. Пятью площадками занимается все тот же «РК-Строй». Объект на улице Бочкова на торгах получила компания Capital Group. В первом квартале 2018 года она, по словам Тимофеева, начнет подписание документов с 18 пайщиками (ДДУ СУ-155 не заключались), которые решили ожидать завершения строительства этого дома. Еще 22 пайщика выбрали квартиры в уже построенном Capital Group ЖК «Триколор», им выдаются ключи. Два корпуса в ЖК «Мир Митино» будут достроены в первом и третьем кварталах 2018 года. А для начала работ в Чертанове требуется выпустить постановление российского правительства, поскольку участок находится в федеральной собственности. После этого основные строительно-монтажные работы, по прогнозам Москомстройинвеста, будут завершены в течение 12 месяцев, ввод пока запланирован на первый квартал 2019 года.
Несмотря на солидные полномочия, проконтролировать состояние дел на всех городских стройках, где используются средства дольщиков, столичные власти, к сожалению, не в состоянии. Порядка 70% застройщиков в Москве представляют собой малый бизнес: по закону в плановом порядке проверять их можно не раньше чем через три года, несмотря на то что основной объем средств, необходимых для строительства дома, собирается гораздо быстрее, когда стройка еще находится в стадии котлована. Поэтому в стройкомплексе приветствуют постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию, о необходимости которого заявил Владимир Путин. Продажа готового жилья, которая лежит в основе и является главным плюсом нового механизма, позволит свести к минимуму риски будущих новоселов и окончательно избавит рынок от обманутых дольщиков. Но трансформация окажется небыстрой: по прогнозам Москомстройинвеста, в течение 3–5 лет долевое строительство точно никуда не исчезнет. А значит, несмотря на новые законодательные инициативы, ужесточающие требования к застройщикам, городские власти будут оставаться начеку.
Депутаты обсудили проблемы обманутых дольщиков
В Государственной Думе обсудили изменения в приказ Минстроя России, оговаривающий критерии признания дольщиков обманутыми. Депутаты-единороссы предложили разрабатывать меры поддержки и содействия восстановлению нарушенных прав соинвесторов жилья на основании специальных реестров. Кроме того, парламентарии высказали уверенность, что судьбу дольщиков помогут облегчить «дорожные карты» в регионах.
Польза государственно-частного партнерства
Заседание рабочей группы президиума генсовета «Единой России» состоялось в стенах Госдумы. «Мы предлагаем закрепить норму, согласно которой меры поддержки и содействия в восстановлении нарушенных прав обманутых дольщиков будут разрабатываться на основании реестров. В реестр должны включаться все «застывшие» объекты долевого строительства, независимо от стадии банкротства застройщика», - заявил первый зампред комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин .
Приглашенный на рабочую группу замначальника управления по надзору за исполнением законодательства в сфере экономики Генпрокуратуры России Дмитрий Данилов проинформировал собравшихся, что ведомство «имеет тесное взаимодействие с Минстроем на предмет обеспечения прав обманутых дольщиков». По его словам, правоприменительная практика по этому поводу «только формируется, и прокуроры за этим активно наблюдают».
Однако, согласно сведениям депутата Александра Сидякина, все же есть случаи, когда законодательство не позволяет применять меры ответственности к тем, кто берет деньги и оставляет людей ни с чем.
Участники заседания стали приводить статистику по регионам. «В Московской области в этом году зафиксировано 92 объекта, из которых 27 уже признаны откровенно проблемными, – заявил член Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов
. – Хотя оставшиеся 65 по сути своей тоже проблемные, и работа по ним ведется».
По словам Пахомова, который ранее был главой Сергиево-Посадского района, «сейчас в области около 24 тысяч обманутых дольщиков». Парламентарий даже представил своеобразную классификацию проблемных строек. «Первое - построенный объект, но не введенный в эксплуатацию. Затем идут объекты с высокой степенью готовности: где нет проблемы с желанием застройщика все довести до ума, но есть проблемы финансовые, – отметил Пахомов. – Есть и почти недостроенные, и почти проблемные объекты. Объекты с юридическими проблемами (банкротства, суды, залоги и т.д.). Есть вообще неначатые объекты, к которым никто не приступал. И, увы, есть объекты, которые уже никогда не будут достроены».
Отдельно депутат Пахомов выделил объекты бывшей компании СУ-155, из-за которых пострадали более 8 тысяч человек из-за несданных 32 объектов.
По убеждению депутата, «для решения проблемы обманутых дольщиков необходим ручной контакт муниципальных властей с дольщиками». Сергей Пахомов поделился, что на посту главы Сергиево-Посадского района ему удалось достроить несколько проблемных объектов. Причем, с его слов, «это было не так уж и сложно, как обычно думают», и сделал он это «без особых усилий».
Привел свои цифры и депутат Госдумы от Ярославской области Александр Грибов . «Из 23 проблемных объекта сейчас у нас два достраиваются с помощью правительства и бизнеса, – сказал он. – В основном недостроенные объекты сосредоточены в административном центре – в Ярославле. Однако есть проблемы в Рыбинске и в Тутаеве, да и по всей области».
Депутат Грибов считает, что «заканчивать такие объекты – это дело органов власти региона». Он привел пример характерной, по его суждению, причины возникновения недостроя. «Застройщики «уперлись» в коммуникационные сети и сказали муниципалитетам: пока не доделаете, мы сдавать не будем, – поведал спикер. – И лишь благодаря письму депутата Александра Сидякина удалось найти инвестора для реализации формы государственно-частного партнерства, и для сдачи жилых домов».
Выдвиженец от Краснодарского края Владимир Евланов сообщил о том, что «до 1 января в Краснодарском крае будет принят региональный закон об оказании содействия в достройке домов обманутых дольщиков». В свою очередь депутат Госдумы от Свердловской области Сергей Бидонько рассказал, что в его регионе «составлен реестр не только по дольщикам, но и по пайщикам».
«Злой» рынок
Как сообщил депутат-единоросс Александр Сидякин, сегодня «всплывают разные данные о количестве обманутых дольщиков – нет объективной картины по стране». Законодатель привел имеющиеся у него цифры – 936 объектов и 130 тысяч пострадавших дольщиков.
Любопытно, что директор Департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко привела совсем другие цифры. По ее словам, министерству удалось зафиксировать на сегодня более 800 проблемных объектов в РФ.
Она отметила при этом, что «Минстрой взял дома, которые через полгода, скорее всего, станут недостроями, на контроль». Как заявила Корниенко, «регионы пообещали, что до конца года в эксплуатацию будет введено свыше сотни объектов». Но, посетовала представительница министерства, «есть объекты, которые достроить нельзя». В связи с этим, необходим контроль за страховщиками и выплатами пострадавшим гражданам компенсаций.
Как рассказал «ФедералПресс» депутат Александр Сидякин, «в настоящее время идет обсуждение того, чтобы банковское сопровождение стало обязательным условием для долевого строительства в дальнейшем». «Когда тот, кто получил разрешение на привлечение средств дольщиков, будет обязан включить банковское сопровождение в банке, все депозиты перевести, – пояснил он. – Затем банк должен будет сделать оценку проектной документации и посмотреть, насколько она соответствует разрешению на строительство, полученному от органов власти, и тому коммерческому предложению, которое появилось на рынке в связи с этой проектной документацией. А потом проследит за тем, куда деньги дольщиков поступают. Вот это самое главное!».
Сидякин привел пример с «горе-бизнесменами, которые берут у дольщиков Нижегородской области деньги и вкладывают их в Волгоград». «Формально он деньги не потратил, – пояснил Сидякин. – Он их вроде бы не украл. Но нижегородским дольщикам от этого не легче. Все, что они видят, – это недострой, долгострой и законсервированную стройку».
И выходит, что иногда и не разобраться, где зло, а где некомпетентность бизнесменов. По мнению депутата Сергея Петрова , в ситуациях с возникновением историй с обманутыми дольщиками «злого умысла – всего один процент, а все остальное - лишь проблема рынка и ценообразования, за которым бизнесмены не поспевают». Вопрос, конечно, спорный. Однако радует одно: теперь «наличие хотя бы одного обманутого дольщика является достаточной причиной для признания объекта проблемным». «Именно поэтому мы перешли от учета обманутых дольщиков к учету проблемных объектов», – заявила директор Департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко.
Фото: pixabay.com; нижнее - Дмитрий Алексеев.